Hausbau-Kosten & Haus-Preise: 5 Kategorien erklärt

Bei so großen Investitionen wie dem Neubau eines Hauses sollten Baufamilien von Anfang an einen genauen Budgetplan haben. So wissen Sie, wie viel Geld wofür zur Verfügung steht. Zu den Kosten, die beim Hausbau anfallen, gehören:

• Grundstückkosten samt Kaufnebenkosten
• Planungskosten, etwa für einen Architekten, für ein Bodengutachten und den Vermesser
• Baustellenkosten wie Erdarbeiten und die Einrichtung der Baustelle
• Kosten beim Bauen in Bezug auf die Bodenplatte und, wenn gewünscht, den Keller
• Der Haus-Preis bzw. die Baukosten für die Errichtung des Hauses
• Kosten für die Außenanlagen wie Garage, Wege, Terrasse und Garten

Die Kosten für das Grundstück variieren stark je nach Lage und Größe, die Planungskosten sind bei massiven Typen- und Fertighausanbietern weitgehend im Preis integriert. Aber: Auf die Baukosten ab Oberkante Bodenplatte haben Sie einen großen Einfluss – und können so Budget und Kosten Ihres Hauses gut aufeinander abstimmen. Denn, je nachdem wie viel Wohnraum Sie einplanen, wie viel Eigenleistungen Sie selbst einbringen können, inwieweit Sie sich eine individuelle Grundrissgestaltung wünschen und welche Ausstattungsdetails eingeplant werden, fallen Hauspreise höher oder niedriger aus – mehr dazu in den späteren Abschnitten. Die Frage lautet: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten?

Zum Baubudget zusätzlich zum Hauspreis zählen somit:

• Grundstückskosten: Hausanbieter gehen davon aus, dass Ihre Kunden bereits ein Grundstück besitzen und dieses auch so vorbereitet, also erschlossen, ist, dass mit dem Bau begonnen werden kann.
• Bürokratiekosten: Sämtliche Kosten, die die Gemeinde erhebt, müssen bauseits, also von den Bauleuten, getragen werden. Dazu können folgende Kosten gehören: Baugenehmigung, Erschließungskosten oder Anschlussgebühren für Wasser und Strom.
• Baunebenkosten: Weitere Baunebenkosten wie die Versicherungen gilt es ebenfalls zu berücksichtigen.
• Bodenplatte oder Keller: Bei manchen Anbietern ist die Bodenplatte im Preis inbegriffen. Doch für den Keller fallen üblicherweise zusätzliche Kosten an.
• Baustellenkosten: Dazu gehören Erdarbeiten, Baustrom und Bauwasser oder die Schuttentsorgung.
• Außenanlage: Garten, Wege, Zufahrt, Carport und Terrasse sind üblicherweise exklusive des Hauspreises zu verstehen.

Im Folgenden gehen wir genauer auf diese einzelnen Bestandteile der Baukosten ein.

Wichtig beim Grundstückskauf ist darauf zu achten, ob es sich um ein sogenanntes baureifes Grundstück oder um Rohbauland handelt. Baureifes Land ist bereits erschlossen und der Käufer könnte sofort mit dem Bau beginnen. Laut Statistischem Bundesamt lag der durchschnittliche Kaufwert pro Quadratmeter im letzten Quartal des Vorjahrs für Rohbauland bei 59,86 Euro. Für bereits erschlossene baureife Grundstücke wurden im Schnitt 269,99 Euro pro qm gezahlt.

Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, also die Kosten für:

• Makler: je nach Region zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintrag und Notargebühr: 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises

Während der Planungsphase muss außerdem in vielen Fällen das Grundstück ausgemessen und ein Bodengutachten erstellt werden. Wer einen KfW-Kredit beantragen möchte, braucht zudem eine Energieberatung. Je nach Leistungsumfang und Aufwand fallen für diese drei Posten der Nebenkosten beim Hausbau jeweils Summen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich an.

Auch die Baugenehmigung kostet Geld und gehört zu den Nebenkosten beim Hausbau: Dabei hängt die Summe von der Gebührenordnung der zuständigen Baubehörde ab.

Hausbau-Nebenkosten für Versicherungen während der Bauphase

Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase müssen die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden, die deswegen ebenfalls als Baunebenkosten zu kalkulieren sind. Dazu gehören:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen.
• Bauleistungsversicherung: Für Schäden am Gebäude selbst, solange es sich in der Roh-, Ausbau- oder Umbauphase befindet.
• Feuerrohbauversicherung: Diese sichert Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen finanziell ab.
• Unfallversicherung für Bauhelfer: Für helfende Freunde und Verwandte auf der Baustelle muss bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) eine Unfallversicherung abgeschlossen werden. Da dort die Versicherungsbeträge gering ausfallen, empfiehlt sich zusätzlich eine Bauhelferversicherung.

Die Kosten belaufen sich je nach Bauumfang und Baustellenrisiko auf einen niedrigen dreistelligen Betrag. Wer weitestgehend selbst mit anpackt, muss eine höhere Prämie bezahlen.

Haus bauen: Kosten der Baustelle

Als Teil der Baunebenkosten fallen auch im Rahmen der Baustelle Ausgaben an. Die Kosten für eine Baustelle sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehört beispielsweise die Versorgung mit Wasser und Strom, das Aufstellen von Bauhütten und Gerüsten oder die Sicherung der Baustelle. Wie viel dafür zu Buche schlägt, lässt sich pauschal nicht beantworten, da dies mit der Größe des Bauprojektes aber auch der Grundstückslage oder der Bodenbeschaffenheit zusammenhängt. Über den Daumen gepeilt, können Bauherren davon ausgehen, dass etwa 5 bis 10 Prozent der Kosten für den Neubau auf die Baustelleneinrichtung fallen.

Arbeiten Bauherren mit einem Bauunternehmer zusammen, sollten sie beim Angebot sehr genau die Leistungsbeschreibung prüfen. Dort wird beschrieben, worum sich der Bauunternehmer kümmert und was von den Bauherren selbst organisiert werden muss.

Was alles zum Rohbau gehört, ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Dies kann von Anbieter zu Anbieter variieren. Dazu gehören können:

• Erdarbeiten
• Verlegen der Kanalrohre
• Gießen des Fundaments: Oft ist eine Bodenplatte nicht im angebotenen Baupreis enthalten, rechnen Sie mit bis zu 300 Euro pro Quadratmeter als zusätzliche Baukosten, beispielsweise für eine Thermobodenplatte
• Errichten der Außen- und Innenwände und Decken
• Abdichtung des Rohbaus
• Treppen
• Dach und gegebenenfalls Schornstein

Wie teuer der Rohbau letztlich ist, hängt stark davon ab, wie das Haus geplant ist. Je nach Baumaterial und Konstruktion können unterschiedlich hohe Kosten beim Hausbau für den Rohbau anfallen. Relevant sind dabei Faktoren wie:

• Bauweise aufgrund des Zeitfaktors: Beim Fertighaus steht der Rohbau innerhalb weniger Tage, egal wie das Wetter ist, beim Massivhaus dauert dies wesentlich länger
• Größe des Gebäudes
• Grundriss
• Anzahl der Stockwerke
• Geplanter Keller: Ein Keller erhöht Hausbau-Kosten je nach Ausführung um bis über 1.000 Euro pro Quadratmeter, beim Wohnkeller 2.000 Euro pro qm
• Anzahl von Fenstern und Türen
• Dachform
• Baumaterial
• Region

Je größer und komplizierter geplant, desto höher werden letztlich auch die Kosten beim Bau Ihres Hauses ausfallen. Im Schnitt sollten Bauherren beim Rohbau mit Kosten in Höhe von 900 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Kosten für den Rohbau machen in der Regel die Hälfte der gesamten Baukosten aus.

Sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung zu machen, ist das A und O bei Bauvorhaben – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden.

Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.

Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen berücksichtigt werden.

Häuser bis 100.000 Euro

Ein Hauspreis von 100.000 Euro ist sehr niedrig und, um ehrlich zu sein, in den meisten Fällen unrealistisch. Man hat die Wahl zwischen Tiny Houses, die eine Fläche von maximal 37 Quadratmetern haben und Häusern, bei denen man sehr viel Eigenleistung erbringen muss. Dazu gehören beispielsweise Bausätze, bei denen lediglich das Baumaterial für maximal 90 qm große Objekte gestellt wird oder kleine und sehr einfache Ausbauhäuser als Minihaus mit höchstens 50 qm. In beiden Fällen sollten Sie sehr genau hinschauen, welche Leistungen Sie vom Hersteller erhalten – und worum sie sich selbst kümmern müssen. Zusatzkosten entstehen beispielsweise durch Materialien und nicht inkludierte Handwerksleistungen.

Häuser bis 200.000 Euro

Für einen Baupreis ab Oberkante Bodenplatte bis 200.000 Euro bekommt man schon kleine Ausbauhäuser in einfacher bis mittelpreisiger Ausstattung. Einfache Ausstattung heißt: keine Sonderwünsche beim Baukörper wie Gauben oder Erker, eine standardmäßige Sanitärausstattung sowie unter Umständen bereits eine energieeffiziente Heizung. Allerdings darf das Haus bei einem Hauspreis von 200.000 Euro nicht zu groß sein, mit 100 Quadratmetern Wohnfläche können Sie rechnen. Wer viel Eigenleistung erbringt, kann sein Baubudget etwas anders einsetzen und sich etwas bessere Ausstattung oder mehr Fläche leisten. Auch bei diesem Hauspreis ist die Bodenplatte normalerweise nicht im Preis enthalten!

Häuser bis 300.000 Euro

Mit Hauspreisen bis 300.000 Euro können Baufamilien schon recht viel anfangen. Für ein entsprechendes Ausbauhaus gibt es hier bereits eine hochwertigere beziehungsweise umfangreichere Ausstattung oder auch mehr Wohnfläche, etwa um die 150 qm. Auch günstige schlüsselfertige Hauspreise sind in dieser Preisspanne möglich, etwa bei preiswerter Standardausführung mit einer Hausgröße bis zu 136 qm.

Wer 300.000 Euro in die Haus-Kosten ab Oberkante Bodenplatte investiert, rechnet möglicherweise nicht damit, besonders sparsam sein zu müssen. Vielleicht liegt hier die größte Herausforderung: während der Planungsphase auf all die verlockenden Zusatzangebote bei der Ausstattung zu verzichten. Bei dieser Bausumme hören sich 3.000 Euro für eine schönere Badewanne nicht nach viel Geld an – und dennoch können viele solcher Entscheidungen die Baukosten stark in die Höhe treiben.

Häuser bis 400.000 Euro

Für Hauspreise bis 400.000 Euro steht Ihnen schon eine recht große Auswahl im schlüsselfertigen Segment zur Verfügung: viel Fläche bei mittelpreisiger Ausführungsqualität, gehobene Ausstattung bei bis zu 133 qm Wohnfläche oder sogar ein kleines Luxusobjekt mit 100 qm sind möglich. Dennoch lässt sich nicht jeder Sonderwunsch finanzieren. Bedacht werden sollte auch: Bei reinen Haus-Kosten ab Oberkante Bodenplatte von 400.000 Euro betragen die gesamten Haus-Kosten inklusive Grundstück, Nebenkosten und Außenanlagen laut unserer Faustformel schnell 670.000 Euro und mehr – mehr vor allem dann, wenn ein Keller gebaut wird.

Häuser ab 400.000 Euro

Mit Hauspreisen, die über 400.000 Euro liegen, lassen sich die meisten Bauvorhaben im Massiv- und Fertighausbereich realisieren, auch im Luxusbereich. Dennoch sollten Baufamilien genau darauf achten, welche Leistungen bei diesem Baupreis inbegriffen sind und welche nicht. Zusammen mit dem Grundstück und weiteren Posten kann ein solches Haus leicht auf einen Gesamtwert von einer Million Euro kommen.