Grundstück: suchen, bewerten & bebauen

Zu Beginn der Grundstücksuche ist ein Kassensturz wichtig, um herauszufinden, wie viel Geld überhaupt zur Verfügung steht. Der gesamte Investitionsrahmen setzt sich aus dem verfügbaren Eigenkapital und dem maximalen Kreditrahmen zusammen.

Anwendungsbeispiel:

Kann eine Familie 800 Euro pro Monat investieren und geht man von einem Zins- und Tilgungssatz von jeweils zwei Prozent aus, ergibt sich folgende Rechnung:

(800 € * 12 * 100) / (2 + 2) = 240.000 €

Die Familie könnte also einen Kredit von etwa 240.000 Euro aufnehmen.

Von der Gesamtsumme muss das Grundstück samt Nebenkosten sowie das Haus inklusive aller unvorhergesehenen Kosten bezahlt werden. Für die Nebenkosten kann man grob gerechnet zehn Prozent der Kaufsumme einrechnen. Für unvorhergesehene Kosten sollte ein zusätzlicher Pufferbetrag von bis zu zehn Prozent der Bausumme eingerechnet werden.

Zukünftige Bauherren sollten sich nicht nur überlegen, was sie sich leisten können, sondern auch, welche Ansprüche sie haben. Dazu gehört beispielsweise die Größe des Grundstücks oder die Nachbarschaft. Auch infrastrukturelle Gegebenheiten sind relevant: Ob es beispielsweise öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe oder Schulen, Supermärkte und Ärzte gibt.

1. Grundstücke findet man durch die aktive Suche auf Immobilienportalen wie immowelt.de, bei Maklern und regionalen Banken. Wer mag, kann einen Makler auch damit beauftragen, das passende Grundstück zu finden.
2. Es lohnt sich außerdem, bei der Gemeinde anzufragen. Zum einen organisiert diese manchmal die Grundstücksvergabe in neuen Baugebieten selbst. Zum anderen gibt es ab und an Grundstücksbesitzer, die zwar keinen Verkauf vorantreiben, aber dennoch generell bereit sind, ein Grundstück abzugeben und dieses Verkaufsinteresse bei der Stadt hinterlegt haben.
3. Wer bauen will, kann auch nach baufälligen Häusern suchen – um diese dann abreißen zu lassen. Das ist zwar etwas aufwändiger aber nicht unbedingt teurer. Manche Gebäude sind so heruntergekommen, dass man nur noch den Grundstückspreis oder sogar weniger bezahlen muss. Gerade in Metropolen kann man so an ein Stück Land kommen, das andere Interessenten übersehen.

Wer ein interessantes Stück Land ausfindig gemacht hat, dessen Besitzer auch verkaufen möchte, sollte sich nicht blindlings ins Geschäft stürzen. Bei begehrten Lagen und guten Preisen muss man zwar möglicherweise schnell sein, doch generell sollten Käufer ihre Investition genau prüfen: Ist der Preis angemessen? Kann das Grundstück nach Belieben bebaut werden? Welche Zusatzinvestitionen sind absehbar? Das können beispielsweise Abrisskosten sein, die Entsorgung von Schutt oder aber der Ausgleich von Höhenunterschieden.

Den Grundstückswert einschätzen

Ob der Preis eines Grundstücks angemessen ist, lässt sich nicht immer klar erkennen. Am einfachsten geht das, wenn mehrere ähnliche Grundstücke verkauft werden. Dann kann der Käufer die Preise verschiedener Flächen vergleichen. Bei Baulücken oder einzelnen Verkäufern sieht das anders aus: Hier kann der Verkäufer einen beliebigen Preis aufrufen. Mithilfe des Vergleichswertverfahrens können Käufer aber zumindest erkennen, ob der aufgerufene Preis angemessen ist oder nicht.

Zusatzkosten abschätzen

Wie teuer der Bau letztendlich wird, kann man vorher nicht exakt feststellen. Doch Bäume, die gefällt werden oder Gebäude, die abgerissen werden müssten, fallen sofort ins Auge. Ob der Baugrund generell in Ordnung ist oder beispielsweise ein hoher Grundwasserspiegel Probleme bereiten könnte, können Interessenten auch von Nachbarn erfahren, insbesondere solchen, die selbst in frischen Neubauten wohnen. Details gibt’s nur nach einer Baugrunduntersuchung, die aber unter Umständen etwas länger dauert.

Sollten auf dem Grundstück Bäume stehen, die den Bau behindern, kann der Bauherr sie nicht ohne weiteres entfernen lassen. Unter welchen Bedingungen ist möglicherweise in einer Baumschutzsatzung der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Der Bebauungsplan kann des Weiteren vorschreiben, wie viele und welche Bäume auf einem Grundstück gepflanzt werden müssen.

Grundstück untersuchen

Ein Grundstück kann auf zwei verschiedene Arten belastet sein: Einerseits durch Chemikalien oder Abfallstoffe, andererseits durch bestimmte Rechte, die im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis Anderen zugestanden werden. Zu diesen Rechten gehört beispielsweise das Wegerecht des Nachbarn, der dann einen Teil des Grundstücks als Zufahrt für sein eigenes Grundstück nutzen darf oder die Verpflichtung, an das Gebäude auf dem Nachbargrundstück anbauen zu müssen.

Ob das Erdreich belastet ist, muss mithilfe einer Baugrunduntersuchung festgestellt werden. Die Beschaffenheit des Baugrundes zeigt auch, ob beispielsweise eine Wasserwärmepumpe eingebaut werden kann, ob ein Keller sinnvoll ist oder ob im schlimmsten Fall der Boden auf eine Weise verunreinigt ist, die erst eine aufwändige Reinigung erfordern würde. Die Tatsache, dass für diese Aufgabe der jeweilige Grundstückseigentümer zuständig ist, nennt man Baugrund- oder Bodenrisiko.

Grundbuch einsehen

Im Grundbuch sind wichtige Informationen hinterlegt. Etwa darüber, ob das Grundstück derzeit mit Hypotheken belastet ist, ob es Wegerechte oder sonstige Ansprüche Dritter gibt oder ob Vorkaufsrechte eingetragen sind. Solche Rechte können Bauabsichten empfindlich einschränken, etwa wenn eine Zufahrt zu dem dahinter liegenden Grundstück freigelassen werden muss oder wenn die Stadt das Recht hat, eine Starkstromleitung durch das Grundstück hindurch zu führen.

Bebaubarkeit überprüfen

Das schönste Grundstück nützt nicht viel, wenn man darauf nicht bauen kann – oder zumindest nicht nach den eigenen Vorstellungen. Das wichtigste Kriterium ist zunächst, dass es sich bei einem Grundstück tatsächlich um ein Baugrundstück handelt. Das heißt, dass es vollständig erschlossen ist und es üblicherweise auch einen Bebauungsplan gibt.

Handelt es sich dagegen nur um Bauland, fehlt die Erschließung. Möglicherweise kann der Besitzer die Erschließung veranlassen, etwa, wenn das nächste erschlossene Grundstück nur wenige Meter entfernt liegt. Möglicherweise liegt die Verantwortung für die Erschließung aber auch bei der Stadt, die keineswegs daran gebunden ist, diese tatsächlich auch durchzuführen.

Bauerwartungsland dagegen ist lediglich Land, bei dem eine Wohnbebauung im Flächennutzungsplan eingetragen ist. Doch es gibt weder einen Bebauungsplan noch die Möglichkeit, das Grundstück erschließen zu lassen. Unglückliche Käufer warten den Rest ihres Lebens darauf, hier bauen zu können.

Ein Grundstück im Außenbereich wiederum liegt außerhalb eines qualifizierten Bebauungsplanes und auch außerhalb einer zusammenhängenden Ortschaft. Hier sind, wenn überhaupt land- und forstwirtschaftliche Betriebsflächen gestattet. Wer ein Grundstück im Außenbereich besitzt und hier ein Haus bauen möchte, muss auf eine Ausnahmegenehmigung durch die zuständige Baubehörde hoffen.

Selbst auf einem Baugrundstück kann ein Besitzer nicht jeden beliebigen Plan umsetzen. Informationen darüber, welche Art von Haus man hier bauen kann, finden sich im Bebauungsplan. Dort gibt es unter Umständen auch Angaben zur Maximalgröße des Gebäudes, zur Dachform und zur Fassadengestaltung. Ein solcher Bebauungsplan ist in manchen Gebieten detaillierter, in anderen lässt die Stadt den Bauherren größere Freiheiten. Wer sicher gehen möchte, nach seinen Vorstellungen bauen zu dürfen, aber noch keinen detaillierten Bauplan abgeben kann, kann zunächst auch eine Bauvoranfrage stellen.

Nachbarschaft beachten – auch die zukünftige

Wer im Stadtkern baut, kann die Umgebung relativ gut einschätzen. Allerdings ist er auch hier nicht davor gefeit, dass beispielsweise das angrenzende Hotel ein oder zwei Stockwerke aufsattelt und so den Blick auf die Altstadt verbaut. Der Bebauungsplan und auch der Flächennutzungsplan geben darüber Auskunft, wie die Stadtverwaltung sich die weitere Bebauung der Umgebung in Zukunft vorstellt. Etwa, ob ein Wohngebiet erweitert wird, ob eine Schnellstraße oder Kläranlage geplant ist oder ob in Sichtweite auf der grünen Wiese ein neues Industriegebiet entstehen soll – auch wenn man sich bei städtischen Planungen nie sicher sein kann.

Der Grundstückskauf läuft im Prinzip in drei Schritten ab:

1. Der Käufer muss sich mit dem Verkäufer, beziehungsweise dessen Makler auf einen Preis einigen.
2. Er braucht das nötige Geld oder aber eine Finanzierungszusage über die Kaufsumme von seinem Kreditgeber.
3. Beide Parteien treffen sich bei einem Notar, um die Verträge zu unterzeichnen. Der Notar stellt sicher, dass der Käufer tatsächlich den vereinbarten Preis bekommt.