Bauträger: alles aus einer Hand

Der Hauskauf, beziehungsweise Hausbau mit einem Bauträger läuft immer weitgehend ähnlich ab.

1. Das Angebot: Bauträger beginnen mit der Vermarktung ihrer Immobilien oftmals im Planungsstadium. Der Bau wurde noch nicht begonnen, die Immobilien aber zumindest grob geplant.
2. Finanzierungklären: Käufer können bereits zu diesem Zeitpunkt ihre Immobilienfinanzierung angehen. Wichtige Informationen für die Bank sind, welche Immobilie gekauft werden soll, wie teuer sie ist und wie die finanzielle Situation des Kreditnehmers aussieht. Weicht der Kaufpreis im weiteren Verlauf der Planung leicht ab, ist das üblicherweise kein Problem.
3. Immobilienbesichtigung im Musterhaus: Ähnlich wie Typenhaushersteller stellen Bauträger oft Musterimmobilien fertig, die den geplanten Wohnungen und Häusern ähneln. Dort werden unter Umständen auch manche Variationen gezeigt.
4. Individuelle Planung: Je nach Objekt können Käufer persönliche Wünsche äußern. Dabei geht es in erster Linie um nicht tragende Innenwände, Erker und Gauben sowie Fensterplatzierung und -größe. Auf Basis dieser Planung kann dann auch ein Festpreis vereinbart werden. Eine solche Detailplanung ist allerdings nur dann möglich, wenn es noch keine abschließende Baugenehmigung gibt.
5. Baugenehmigung: Die Baugenehmigung stellt eine Zäsur dar: Anschließend können Details, die den äußeren Umfang eines Gebäudes oder die Anzahl der Wohneinheiten betreffen, nicht mehr ohne Weiteres geändert werden. Außerdem darf der Bauträger frühestens ab diesem Zeitpunkt Zahlungen einfordern und annehmen. Deswegen gibt es oftmals vorläufige Baugenehmigungen, die lediglich solche Details offenlassen, die eine Baugenehmigung nicht gefährden.
6. Kaufvertrag: Nun unterzeichnen Käufer und Bauträger beim Notar den Kaufvertrag. Dabei wird üblicherweise auch eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Die Immobilie wird also für den Käufer registriert, obwohl das Eigentum erst zu einem späteren Zeitpunkt übergeht.  
7. Details planen: Viele Details werden erst zu einem späteren Zeitpunkt geklärt. Das betrifft vor allem die Innenausstattung einer Immobilie, also beispielsweise die Gestaltung der Wände, Bodenbeläge oder Einbauten. Oft wird vorab ein gewisses Budget dafür eingeplant. Wird das Budget überschritten, gibt es eine zusätzliche Rechnung, wird es unterschritten eine Gutschrift.
8. Zahlung nach Baufortschritt: Im Kaufvertrag ist geregelt, wann die Käufer welche Summe bezahlen müssen. Dazu gibt es auch eine gesetzliche Grundlage, die in der MaBV, der Makler- und Bauträgerverordnung festgehalten ist. Im Grunde zahlen Käufer mit jedem abgeschlossenen Bauabschnitt einen Teil der Kaufsumme.
9. Eigentumsübergabe: Im Kaufvertrag kann auch geregelt werden, wann das Haus bezugsfertig ist, wann alle Arbeiten abgeschlossen sein sollen und wann das Eigentum vom Bauträger an die Käufer übergeht. Bezugsfertig heißt, dass eine Immobilie unter zumutbaren Zuständen bewohnbar ist. Abgeschlossen sind die Arbeiten erst, wenn auch die vereinbarten Arbeiten im Außenbereich abgeschlossen sind und etwaige bei der Hausabnahme aufgetauchten Mängel behoben wurden.

Genau genommen handelt es sich beim Vertrag mit einem Bauträger um einen Doppelvertrag: Er enthält einen Grundstückskaufvertrag für das Grundstück, sowie einen Werkvertrag für den Hausbau. Durch das Zusammenschnüren der Verträge wird vermieden, dass es zu rechtlichen Komplikationen kommt – etwa, wenn der Bauherr wegen gravierenden Baumängeln den Kaufvertrag rückabwickeln will und bei getrennten Verträgen der Werkvertrag dann dennoch erfüllt werden müsste. Aufgrund des kauf- oder erbbaurechtlichen Teiles wird der Vertrag mit dem Bauträger zudem notariell beurkundet. 

Käufer sollten darauf achten, dass der Vertrag folgende Informationen beinhaltet:

• Baubeschreibung: Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist üblicherweise sehr umfangreich und ein eigenes Dokument, auf das im Vertrag verwiesen wird. Es ist wichtig, weil darin die genaue Ausführung des Hausbaus beschrieben wird. Weitere Absprachen und Sonderwünsche der Käufer sollten ebenfalls dokumentiert werden.
• Fertigstellungstermin: Alternativ kann auch der Termin der Schlüsselübergabe dokumentiert werden – dann kann es sein, dass einzelne Arbeiten auch nach der Schlüsselübergabe noch ausgeführt werden müssen.
• Kaufpreis und Zahlungsfälligkeit: Üblicherweise wird ein fester Kaufpreis vereinbart, der nach einzelnen Bauabschnitten gezahlt wird. Den Mindeststandard regelt die MaBV, Bauträger und Käufer können sich aber auch auf Bedingungen einigen, die den Käufer besserstellen.
• Käufer sollten darauf bestehen, dass eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank des Bauträgers in den Vertrag aufgenommen wird. Für den Fall, dass der Bauträger in Konkurs geht, können sie bei dieser noch Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung von Vermögenswerten geltend machen.

Diese Unterlagen sollten Bauherren je nach Bauvorhaben vertraglich einfordern:

• Baugenehmigung oder vorläufige Genehmigung
• Ausführungspläne, statistische Pläne oder Berechnungen
• energetischer Wärmeschutznachweis und Wärmebedarfsberechnung
• Luftdichtheitsnachweis der Gebäudehülle
• Schallschutz- beziehungsweise Brandschutznachweis
• Teilungserklärung
• Baugrundgutachten
• Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
• Schornsteinfegerabnahmeprotokoll, falls Feuerungsstätten vorhanden sind
• Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen für Haustechnik

Beim Hausbau mit einem Bauträger gibt es einige Besonderheiten im Vergleich zum Hausbau mit einem Architekten oder Typenhaushersteller. Käufer sollten sich folgender Punkte bewusst sein:

• Werkvertrag und Kaufvertrag: Der Vertrag zwischen Käufer und Bauträger ist gleichzeitig Kaufvertrag und Werkvertrag. Er unterliegt also sowohl jenen gesetzlichen Bestimmungen, die Werkverträge, als auch jenen, die Kaufverträge regeln. So können Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten, wie das bei Kaufverträgen üblich ist. Käufer profitieren daneben von der längeren Gewährleistungsfrist von fünf Jahren, statt von nur zwei Jahren wie beim normalen Kaufvertrag.
• Der Vertrag unterliegt außerdem der Makler- und Bauträgerverordnung. Darin ist beispielsweise geregelt, nach welchen Bauabschnitten ein Bauträger Zahlungen verlangen darf.
• Der Vertrag mit dem Bauträger muss notariell beurkundet werden, es folgt ein Grundbucheintrag. Denn Käufer kaufen nicht nur ein Haus, sondern auch ein Grundstück vom Bauträger.
• Aus diesem Grund wird auch ein verhältnismäßig hoher Grunderwerbsteuerbetrag fällig. Die Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Beim Hauskauf vom Bauträger wird allerdings nicht nur das Grundstück, sondern auch das Haus versteuert –wie beim Kauf eines gebrauchten Hauses.

Wer kein Haus, sondern eine Wohnung kauft, für den gelten außerdem weitere Besonderheiten:

• Eine Teilungserklärung regelt, welche Anteile am Grundstück und dem Gebäude Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Außerdem gibt es eine Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis aller zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander festlegt. Dazu gehören auch Sondernutzungsrechte und die Höhe des Hausgeldes, von dem beispielsweise der Verwalter bezahlt wird und Rücklagen für Reparaturen und andere Investitionen gebildet werden.
• Bei der Abnahme beziehungsweise Übergabe einer Wohnung muss auch Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Unterschiedliche Termine für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind üblich. Es ist allerdings nicht möglich, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums an einen einzigen Wohnungseigentümer oder einen Verwalter zu übertragen.