Grundflächenzahl (GRZ) berechnen und anwenden

Die GRZ definiert den Prozentsatz der Grundstücksfläche, der mit baulichen Anlagen wie Häusern, Garagen oder Terrassen belegt werden darf. Diese Vorgabe ist essentiell, da sie nicht nur die Dichte der Bebauung steuert, sondern auch dazu beiträgt, eine ausgewogene Verteilung zwischen bebauten Flächen und Grün- sowie Freiflächen in Wohngebieten zu gewährleisten.

Beispielrechnung 1:

Für ein Grundstück von 300 m² mit einer GRZ von 0,6 (300 x 0,6) ergibt sich eine maximal bebaubare Fläche von 180 m². Dies schließt Hauptgebäude und Nebengebäude ein.

Beispielrechnung 2:

Bei einer GRZ von 0,4 und einer Grundstücksfläche von 300 m², verteilt auf ein Hauptgebäude von 100 m², eine Terrasse von 50 m², eine Garage von 30 m² und Wege von 20 m², ergibt dies eine Gesamtgrundfläche von 200 m², was unterhalb der maximal erlaubten 120 m² liegt. Hierbei wird deutlich, wie die GRZ zur Gestaltung des Raumes beiträgt.

Die GRZ umfasst sowohl Hauptanlagen als auch Nebenanlagen. Hierbei wird unterschieden zwischen:

GRZ I (Hauptanlagen): Zu den Hauptanlagen zählen Gebäudestrukturen wie das Hauptgebäude selbst, Terrassen und alle permanenten Strukturen, die direkt mit dem Hauptgebäude verbunden sind.

GRZ II (Nebenanlagen): Zu den Nebenanlagen gehören Elemente wie freistehende Garagen, Carports, Stellplätze, Tiergehege, Stromerzeugungsanlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, Gartenhäuser und ähnliche Strukturen, die zwar auf dem Grundstück sind, aber nicht zum Hauptgebäude gehören. Auch bauliche Anlagen unterhalb der Grundstücksoberfläche wie Tiefgaragen zählen hierzu. Hier bietet die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Spielraum, um bis zu 50 % über die reguläre Grundfläche hinauszugehen, ohne dass dabei jedoch die maximale Grenze von insgesamt 0,8 (sogenannte absolute Kappungsgrenze) überschritten wird.

Nicht alles auf einem Grundstück trägt zur mit der GRZ berechneten Grundfläche bei. Elemente wie bepflanzte Garten- und Grünflächen bleiben außerhalb der Berechnung.

Außerdem gilt: Die jeweils zuständige Bauaufsichtsbehörde kann nach eigenem Ermessen bauliche Anlagen, welche die eigentlich erlaubte Grundfläche überschreiten würden, als Einzelfallentscheidung zulassen. Voraussetzung: es bestehen nur 'geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens', beispielsweise bei einem mit Rindenmulch angelegtem Gartenweg oder einem gekiesten Stellplatz mit effektiver Drainage. Denn hier ist nur eine leichte Versiegelung gegeben, Wasser kann weiterhin relativ ungehindert versickern. Ins Gewicht fällt bei der entsprechenden Bewertung durch das Bauamt üblicherweise, wie viel Fläche auf dem Grundstück bereits versiegelt wurde.

Weitere Ausnahmen können im Einzelfall gemacht werden, 'wenn die Einhaltung der [durch die GRZ vorgegeben ] Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde'.

Rechtsgrundlage neben dem jeweiligen Bebauungsplan ist der hier zitierte § 19 BauNVO.

Die GRZ ist nicht starr; vielmehr ermöglicht sie durch spezifische Ausnahmen eine flexible Anpassung an individuelle Gegebenheiten und städtebauliche Erfordernisse. Diese Flexibilität wird im § 21a der Baunutzungsverordnung verankert und erlaubt den Gemeinden, unter bestimmten Umständen von den festgelegten Bauvorgaben abzuweichen. Solche Anpassungen können sich auf spezifische Bauelemente wie Garagen oder Carports beziehen, die die zulässige Grundfläche unter bestimmten Bedingungen überschreiten dürfen. Zudem kann die lokalen Baubehörde Ausnahmen gewähren und verfügt so über den notwendigen Spielraum, um auf die spezifischen Bedürfnisse und den Kontext einzelner Projekte einzugehen, wobei auch die Interessen der Anwohner berücksichtigt werden müssen. Änderungen dieser Art haben oft weitreichende Auswirkungen auf das lokale Umfeld und die übergeordnete Stadtgestaltung und müssen daher gründlich abgewogen und gerechtfertigt werden.

Die zulässige Höhe der GFZ variiert je nach Bebauungszone, orientierungswerte finden sich in § 17 der Baunutzungsverordnung. Hier werden nicht nur die Obergrenzen für die Bebauung festgelegt, sondern auch die Rahmenbedingungen für die Anwendung der GFZ, selbst wenn diese nicht explizit im Bebauungsplan erwähnt sind. In reinen Wohngebieten gilt häufig eine GFZ von 1,2, während in Kern- und speziellen Gewerbegebieten diese Zahl noch deutlich höher liegen und Werte von bis zu 3,0 erreichen kann. Die Festlegung dieser Werte ist entscheidend, da sie den Rahmen für zukünftige Entwicklungs- und Bauvorhaben absteckt und so zur städtebaulichen Ordnung beiträgt.

Die GRZ ist ein entscheidender Faktor für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Für Investoren, die beispielsweise mit einem Abriss und Neubau planen, bietet die GRZ einen essenziellen Anhaltspunkt für das mögliche Ausmaß der Bebauung und damit für die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks. Eine höhere GRZ signalisiert ein höheres Entwicklungspotenzial, was wiederum den Marktwert des Grundstücks steigern kann. Dieser Wert ist jedoch nicht nur für den potenziellen Käufer von Bedeutung, sondern auch für den Verkäufer, der mithilfe eines Maklers und unter Berücksichtigung der GRZ sowie weiterer Faktoren wie der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl den Marktwert des Grundstücks bestimmt. Dieses Zusammenspiel von baulichen Kennzahlen und Marktdynamiken ermöglicht es Verkäufern, ihre Angebote marktgerecht zu positionieren und Käufern, die Attraktivität und das Potenzial eines Grundstücks realistisch zu bewerten.