Grundflächenzahl (GRZ) berechnen und anwenden

Die GRZ definiert den Prozentsatz der Grundstücksfläche, der mit Gebäuden wie Häusern, Garagen oder Terrassen belegt werden darf. Diese Vorgabe ist essentiell, da sie nicht nur die Dichte der Bebauung steuert, sondern auch dazu beiträgt, eine ausgewogene Verteilung zwischen bebauten Flächen und Freiräumen zu gewährleisten, was insbesondere in dicht besiedelten Gebieten von großer Bedeutung ist.

Beispielrechnung 1:

Für ein Grundstück von 300 m² mit einer GRZ von 0,6 (300 x 0,6) ergibt sich eine maximal bebaubare Fläche von 180 m². Dies schließt Hauptgebäude und Nebengebäude ein.

Beispielrechnung 2:

Bei einer GRZ von 0,4 und einer Grundstücksfläche von 300 m², verteilt auf ein Hauptgebäude von 100 m², eine Terrasse von 50 m², eine Garage von 30 m² und Wege von 20 m², ergibt dies eine Gesamtgrundfläche von 200 m², was unterhalb der maximal erlaubten 120 m² liegt. Hierbei wird deutlich, wie die GRZ zur Gestaltung des Raumes beiträgt.

Die GRZ umfasst sowohl Hauptanlagen als auch Nebenanlagen. Hierbei wird unterschieden zwischen:

GRZ I (Hauptanlagen): Zu den Hauptanlagen zählen Gebäudestrukturen wie das Hauptgebäude selbst, Terrassen und alle permanenten Strukturen, die direkt mit dem Hauptgebäude verbunden sind.

GRZ II (Nebenanlagen): Zu den Nebenanlagen gehören Elemente wie freistehende Garagen, Carports, Gartenhäuser und ähnliche Strukturen, die zwar auf dem Grundstück sind, aber nicht zum Hauptgebäude gehören. Hier bietet die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Spielraum, um bis zu 50% über die reguläre GRZ hinauszugehen, ohne jedoch die maximale Grenze von 0,8 zu überschreiten.

Nicht alles auf einem Grundstück trägt zur GRZ bei. Elemente wie Grünflächen, nicht versiegelte Wege und Zufahrten, sowie Flächen mit wasserdurchlässigen Materialien bleiben außerhalb der Berechnung. Auch bauliche Kleinigkeiten wie Antennen oder Schornsteine zählen nicht zur GRZ.

Die GRZ ist nicht starr; vielmehr ermöglicht sie durch spezifische Ausnahmen eine flexible Anpassung an individuelle Gegebenheiten und städtebauliche Erfordernisse. Diese Flexibilität wird im § 21a der Baunutzungsverordnung verankert und erlaubt den Gemeinden, unter bestimmten Umständen von den festgelegten Bauvorgaben abzuweichen. Solche Anpassungen können sich auf spezifische Bauelemente wie Garagen oder Stellplätze beziehen, die dann möglicherweise nicht zur berechneten Grundfläche hinzugerechnet werden. Diese Ausnahmen gewähren den lokalen Behörden den notwendigen Spielraum, um auf die spezifischen Bedürfnisse und den Kontext einzelner Projekte einzugehen, wobei auch die Interessen der Anwohner berücksichtigt werden müssen. Änderungen dieser Art haben oft weitreichende Auswirkungen auf das lokale Umfeld und die übergeordnete Stadtgestaltung und müssen daher gründlich abgewogen und gerechtfertigt werden.

Die zulässige Höhe der GFZ variiert je nach Bebauungszone und ist in § 17 der Baunutzungsverordnung geregelt. Hier werden nicht nur die Obergrenzen für die Bebauung festgelegt, sondern auch die Rahmenbedingungen für die Anwendung der GFZ, selbst wenn diese nicht explizit im Bebauungsplan erwähnt sind. In reinen Wohngebieten wird häufig eine GFZ zwischen 0,4 und 0,8 angestrebt, während in allgemeinen Wohn- und Mischgebieten eine höhere GFZ von 0,6 bis 1,2 üblich ist. In Kern- und speziellen Gewerbegebieten kann diese Zahl noch deutlich höher liegen und Werte von über 2,0 erreichen. Die Festlegung dieser Werte ist entscheidend, da sie den Rahmen für zukünftige Entwicklungs- und Bauvorhaben absteckt und so zur städtebaulichen Ordnung beiträgt.

Die GRZ ist ein entscheidender Faktor für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Für Investoren, die beispielsweise mit einem Abriss und Neubau planen, bietet die GRZ einen essenziellen Anhaltspunkt für das mögliche Ausmaß der Bebauung und damit für die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks. Eine höhere GRZ signalisiert ein höheres Entwicklungspotenzial, was wiederum den Marktwert des Grundstücks steigern kann. Dieser Wert ist jedoch nicht nur für den potenziellen Käufer von Bedeutung, sondern auch für den Verkäufer, der mithilfe eines Maklers und unter Berücksichtigung der GRZ sowie weiterer Faktoren wie der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl den Marktwert des Grundstücks bestimmt. Dieses Zusammenspiel von baulichen Kennzahlen und Marktdynamiken ermöglicht es Verkäufern, ihre Angebote marktgerecht zu positionieren und Käufern, die Attraktivität und das Potenzial eines Grundstücks realistisch zu bewerten.