Wer ein Eigenheim plant, hat viele Fragen: Ist das Grundstück geeignet? Welche Möglichkeiten gibt es bei Heizung und Innenausstattung? Und wie berechnen sich die Kosten dafür? Gut informierte Bauherren können in allen Belangen die richtigen Entscheidungen treffen.
Wer als Bauherr ein Eigenheim plant, beginnt ein spannendes Projekt, das ganz unterschiedliche Herausforderungen bereithält: angefangen bei der Finanzierung über die Wahl des Haustyps, der Bauweise, der Planung des Grundrisses, der Entscheidung für ein bestimmtes Heizungssystem bis hin zur Innenausstattung und der Gestaltung von Garten und Außenanlagen.
Meine fünf Tipps für angehende Bauherren
- Auf flexible Grundrisse achten. Dann lässt sich das Haus bei Bedarf später zum Beispiel in zwei Wohnungen aufteilen, was auch den Wiederverkaufswert erhöht.
- Bei der Grundrissplanung das Aufstellen der Möbel mitbedenken. Entsprechend breite Wandflächen neben Fenstern und Türen ermöglichen zum Beispiel das Aufstellen von Schränken und Regalen.
- Den Platz im Eingangsbereich nicht zu eng planen, sonst wird er zum täglichen Nadelöhr, das nachträglich nicht mehr erweitert werden kann.
- Raumgrößen nach dem tatsächlichen Bedarf planen und Prioritäten setzen. Kinderzimmer sollten zum Beispiel groß genug sein, die dafür nötige Fläche kann häufig beim Elternschlafzimmer eingespart werden.
- Von vornherein einen späteren Dachausbau mit einplanen und entsprechend gut die Dachflächen dämmen.
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Für die Planung eines Einfamilienhauses spielt zunächst das Grundstück mit all seinen Besonderheiten eine entscheidende Rolle. Neben seiner Lage, Form und Größe bestimmt der Bebauungsplan, was gebaut werden kann und darf.
- Der Bebauungsplan kann zum Beispiel genaue Vorgaben über die Anzahl der Vollgeschosse, die Dachform und die Dachneigung, aber auch über Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen enthalten.
- Von der Bodenbeschaffenheit wiederum hängt ab, ob ein Keller möglich und erlaubt ist, und wenn ja, mit welchem Kostenaufwand er realisierbar ist.
- Besondere Ansprüche an den Grundriss können Grundstücke stellen, die nur von Süden zu erschließen sind,
- während Hanggrundstücke Maßnahmen gegen Abrutschen erfordern können.
Die Grundstückseigenschaften haben unmittelbare Auswirkungen auf den Entwurf des Hauses und den Aufwand, der beim Bau betrieben werden muss.
Nebenkosten des Grundstücks
Beim Kauf eines Grundstücks fallen neben dem Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten an: Grunderwerbssteuer, die Kosten für Notar und Grundbucheintrag, gegebenenfalls eine Maklerprovision und die Kosten für die Vermessung des Grundstücks. Darüber hinaus ist es sinnvoll, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, das Auskunft über die Qualität des Erdreichs gibt. Ist das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen, können zusätzlich Kosten zum Beispiel für Gas- und Stromleitungen anfallen.
Größe des Hauses, Wohnfläche und Grundriss
Damit ein Haus nicht unnötig groß geplant wird, sollten sich zukünftige Hauseigentümer fragen: Wie viel Platz brauche ich wirklich? Pro Quadratmeter beheizter Wohnfläche fallen Baukosten von mindestens 1.500 Euro an, in vielen Fällen deutlich mehr. Durch geschickt entworfene Grundrisse lässt sich etwas Platz einsparen: Wenn Raumbereiche offen ineinander übergehen, spart das Verkehrsfläche. Während Schlafzimmer häufig größer als nötig dimensioniert werden, fallen Eingangsdielen oft zu eng aus. Hier sollte genügend Platz für Garderobe, Schuhablage und Bewegungsfläche für mindestens zwei Personen vorhanden sein.
Keller oder ebenerdige Lagerflächen
Ob ein Keller sinnvoll ist oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Bei hohem Grundwasserstand kann ein Keller zum Beispiel entweder gar nicht erlaubt, oder aufgrund der nötigen Abdichtung der Kellerwände und des Bodens aufwändig und teuer sein. Ist das Grundstück sehr klein oder der Baugrund sehr teuer, kann ein Keller wertvolle Zusatzfläche bieten. Sogenannte warme Keller, die sich auch zum Wohnen eignen, müssen zusätzlich gut gedämmt sein, während ungedämmte kalte Keller gut als Lagerraum dienen können. Häufig füllen sich auch warme Keller im Laufe der Zeit mit allerhand Gegenständen, sodass sie zum teuren Lager werden. Abstellräume und Gerätelager lassen sich viel günstiger auch ebenerdig in unbeheizten, beispielsweise an die Garage grenzenden Anbauten, unterbringen, und Heizungsanlagen müssen nicht unbedingt im Keller installiert werden. Moderne haustechnische Anlagen sind nicht besonders groß und können problemlos in einem Technikraum im Erdgeschoss untergebracht werden, der dann auch noch Platz für die Waschmaschine bieten kann.
Fertighaus oder Architektenhaus
Ob ein Fertighaus oder ein Architektenhaus die bessere Wahl ist, hängt davon ab, wie sehr sich ein Bauherr in die Planung einbringen möchte. Beim Fertighaus ist man Käufer, beim Architektenhaus Bauherr. Der Kostenvorteil von Fertighäusern liegt in der industriellen Vorfertigung der einzelnen baulichen Komponenten wie der Wand- und Deckenelemente, die dann auf der Baustelle nur zusammengesetzt werden müssen. Fertighäuser können alle energetischen Standards erfüllen, und durch die präzise industrielle Vorfertigung passieren zudem kaum Baufehler.
Kosten spart man mit dem Kauf eines Fertighauses allerdings nur dann, wenn man sich für ein vom Hersteller vorgegebenes Standardmodell entscheidet. Fertighaushersteller arbeiten mit Architekten zusammen, die Haustypen und Grundrisse auch individuell für den Bauherrn entwerfen. Allerdings sind Abweichungen von der Standardversion meist mit Mehrkosten verbunden, sodass unter Umständen der Preisvorteil eines Fertighauses verloren gehen kann.
Wer für sein Bauprojekt einen eigenen Architekten beauftragt, ist in den gesamten Planungs- und Bauprozess mit eingebunden und kann in vielen Bereichen mitentscheiden. Ein Architekt plant ein maßgeschneidertes Haus, das er auch an schwierige Grundstücksverhältnisse anpassen kann. Er betreut das Bauprojekt von der ersten Skizze bis hin zur Abnahme des fertigen Hauses, koordiniert die baulichen Abläufe und berät den Bauherrn bei allen Entscheidungen. Auch bei der Grundstückssuche kann ein Architekt behilflich sein. Für das Architektenhonorar fallen rund 13 bis 15 Prozent der Bausumme an. Das Honorar kann frei verhandelt werden, zur Orientierung kann die früher verpflichtende Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) herangezogen werden.
Massivhaus oder Holzleichtbau
Häuser in Massivbauweise bestehen entweder aus Beton oder aus Mauerwerk, für das meist Tonziegel, Porenbetonsteine oder Kalksandstein zum Einsatz kommen.
Massivbauten bieten einen besseren Schallschutz als Holzbauten. Kalksandstein bietet sogar einen besonders guten Schallschutz, dafür aber einen relativ geringen Wärmeschutz, weshalb Häuser aus Kalksandstein meist zweischalig mit Verblendmauerwerk und dazwischenliegender Wärmedämmung ausgeführt werden. Keramische Hochlochziegel und Porenbetonsteine haben hingegen eine so gute Wärmedämmwirkung, dass je nach Stärke des Mauerwerks häufig kein zusätzlicher Dämmstoff erforderlich ist.
Holzhäuser werden meist in leichter Holzständer- oder Holzrahmenbauweise errichtet, können jedoch auch aus massiven Holzplatten bestehen. Dabei werden mehrere Bretterlagen, die miteinander verleimt sind, zu Wand-, Decken- oder Dachelementen zusammengesetzt. Holzleichtbauten hingegen bestehen aus einem Holzrahmen mit beidseitiger Beplankung und mittig eingebetteter Wärmedämmung. Der Vorteil besteht dabei darin, dass der Wandaufbau bei gleicher Dämmwirkung dünner ist als bei Mauerwerk, sodass bei gleicher Grundfläche mehr Nutz- und Wohnfläche bleibt. Ein weiterer Vorteil von Holzbauten liegt in der Möglichkeit, Wand- und Deckenelemente vorzufertigen, was zu sehr kurzen und fast wetterunabhängigen Bauzeiten vor Ort führt. Der erforderliche Wärmeschutz ist bei allen Bauweisen gegeben, ob Massiv- oder Holzleichtbau, denn die Außenwände müssen immer so gut gedämmt sein, dass sie die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllen.
Die Dachform
Von der Dachneigung hängt ab, ob und wie der Raum unterm Dach nutzbar ist. Steile Satteldächer eignen sich für den Dachausbau am besten, besonders, wenn ein Kniestock vorhanden ist, weil dadurch die Außenwandflächen nach oben verlängert werden und somit mehr nutzbare Bodenfläche bleibt. Dann kann anstelle eines zweiten Vollgeschosses das Dachgeschoss das reguläre Obergeschoss bilden. Soll das Dachgeschoss ungenutzt bleiben, muss sein Boden dennoch verpflichtend zum darunter liegenden Geschoss hin gedämmt werden. Um sich die Möglichkeit eines späteren Dachausbaus zu bewahren, ist es sinnvoll, von vornherein die Dachschrägen zu dämmen anstelle des Bodens, weil dann die volle Raumhöhe erhalten bleibt. Zum Dämmen der Dachschrägen eignen sich verschiedene Dämmstoffe, jedoch besonders gut Holzfaserplatten, weil diese eine hohe Wärmespeicherfähigkeit haben und dadurch das Dachgeschoss sehr gut vor sommerlicher Hitze schützen.
Energiekonzept, Heizung und Lüftung
Alle Wohnhäuser müssen die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen, das am 1.11.2020 in Kraft trat und die bisherigen Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014/2016), des EnergieEinsparungsGesetzes (EnEG 2013) und des Erneuerbare-Energien-WärmeGesetzes (EEWärmeG 2011) zusammenführt.
Um den Mindestanforderungen des GEG zu genügen, muss ein Haus nicht nur sehr gut gedämmt, sondern auch luftdicht sein. Darüber hinaus muss bei der Wärmeerzeugung ein bestimmter Anteil durch regenerative Energiequellen gedeckt werden. Mit einer Wärmepumpe oder einem Holzpelletofen ist diese Anforderung erfüllt, bei Verwendung fossiler Brennstoffe, wie bei einer Gasbrennwerttherme, müsste dann die Warmwasserbereitung beispielsweise mit Solarthermie erfolgen.
Nach dem heutigen gesetzlichen Mindeststandard geplante Häuser sind bereits sehr energiesparend. Will man den Energiebedarf eines Hauses noch weiter reduzieren, kann man finanzielle Hilfen in Anspruch nehmen. Wenn das Haus energetisch einen der KfW-Standards (55 oder 40 oder 40plus) erfüllt, gewährt die KfW-Bank Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.
Bei luftdichten Häusern ist es besonders wichtig, die in den Räumen anfallende Feuchtigkeit durch regelmäßiges Austauschen der Raumluft abzuführen, um Schimmelbildung vorzubeugen. Bei reiner Fensterlüftung müsste dazu mehrmals am Tag stoßgelüftet werden. Alternativ bieten mechanische Lüftungsanlagen einen kontinuierlichen Luftaustausch, wobei die Wärme der Raumluft durch Wärmerückgewinnung der Frischluft wieder zugeführt werden kann. Man unterscheidet dabei zentrale Lüftungsanlagen, die über in den Decken verlegte Leitungen alle Räume versorgen, von dezentralen Anlagen, bei denen Einzelgeräte in den jeweiligen Räumen in die Außenwand integriert werden.
Innenausbau, Ausbaustandard, Eigenleistungen
Beim Innenausbau sind am meisten Eigenleistungen möglich, zum Beispiel beim Verlegen von Fußböden, beim Verputzen, Streichen oder tapezieren von Wänden, aber auch beim Einbau leichter Trennwände. Packen die Bauherren selbst mit an, können sie etwas sparen, sollten dabei allerdings bedenken, dass sie lediglich die Lohnkosten einsparen und vermutlich viel mehr Zeit für Arbeiten brauchen, als professionelle Handwerker.
Innentreppen
Treppen sind einfacher und sicherer zu begehen, wenn sie gerade Läufe haben und nicht gewendelt sind. Vor dem Treppenantritt sollte genügend Platz vorhanden sein, damit offene Türen nicht den Zugang versperren. Wenn die Treppe aus Tritt- und Setzstufen besteht, kann der Raum darunter gut als Stauraum genutzt werden, etwa durch Einbauschränke, oder er kann als Abstellkammer oder Gäste-WC dienen. Wenn bei der Grundrissplanung des Küchenbereichs die Kücheneinrichtung gleich mitgeplant wird, geht kein wertvoller Platz verloren. Steht die neue Küche noch nicht fest, sorgen gut geplante Raummaße dafür, dass auch Standardmöbel ohne Restnischen eingebaut werden können.
Baukosten und Kostengruppen
Sämtliche für den Bau eines Wohnhauses anfallende Kosten sind nach DIN 276 in acht Kostengruppen eingeteilt, die Grundstück und Erschließung, Baukonstruktion und Haustechnik, Innenausstattung, Außenanlagen, Nebenkosten sowie die Kosten für die Finanzierung umfassen. Der Rohbau macht dabei 40 bis 50 Prozent der Gesamtbaukosten aus, der Innenausbau je nach Ausbaustandard bis zu 30 Prozent. Dabei gilt, je einfacher und kompakter ein Baukörper ist, desto weniger Kosten fallen an. Vor- und Rücksprünge in der Fassade sowie Erker und mehrteilige Dachlandschaften vergrößern die Hüllfläche eines Gebäudes und verursachen dadurch nicht nur mehr Kosten für Material und Arbeitsaufwand, sondern auch höhere Energiekosten, denn über die Außenhülle geht die meiste Wärme verloren.
