Bauantrag stellen: Ablauf, Kosten & Dauer
Bauantrag und Baugenehmigung sind die wichtigsten Meilensteine bei der Planung eines Hauses. Beim Bauantrag wirken Bauherren entscheidend mit – wenn die Weichen richtig gestellt werden, steht der Baugenehmigung nichts mehr im Wege.
Nicht jeder kann einen Bauantrag erstellen, üblicherweise übernimmt diese Arbeit ein Architekt. Foto: Friends Stock / stock.adobe.com
Wer ein Wohnhaus bauen möchte, kommt um eine Baugenehmigung nicht herum – und die Baugenehmigung gibt’s nicht ohne vorherigen Bauantrag. Der Bauantrag ist also ein wichtiger Meilenstein der Bauplanung. Die wichtigsten äußeren Details eines Hauses werden hier festgelegt – und sobald sie genehmigt wurden, kann ohne großen Aufwand nichts mehr geändert werden. Dementsprechend wichtig ist es auch, dass hier keine Fehler passieren.
Die Bauantragsplanung ist Dreh- und Angelpunkt der Hausplanung – für Planer allerdings nicht der aufwändigste Schritt. Vorher erfolgt die Entwurfsplanung, anschließend die Ausführungsplanung. Beide Schritte erfordern viel mehr planerischen Aufwand.
Wann ein Bauantrag gestellt werden muss
Der Bauantrag wird zu einem einzigen Zweck gestellt: Um eine Baugenehmigung zu erhalten. Insofern ist ein Bauantrag auch nur dann notwendig, wenn eine Baugenehmigung für den Bau erforderlich ist. Das gilt deutschlandweit für alle Wohngebäude. Darüber hinaus auch für weitere bauten – für welche genau, das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
- Garagen und Carports: brauchen oftmals keine Baugenehmigung
- Wintergärten: je nach Größe kein Bauantrag notwendig
- Gartenhäuschen, Terrassenüberdachung: kein Bauantrag notwendig
- Photovoltaikanlagen, Solarthermie: üblicherweise kein Bauantrag
- Weitere Anbauten: insbesondere zu WohnzweckenBauantrag notwendig
- Größere Swimmingpools, hohe Aufschüttungen: je nach Bundesland unter Umständen Bauantrag erforderlich
Neben dem Bauantrag und der Baugenehmigung gibt es auch andere Verfahren und Unterlagensammlungen für Bauprojekte. Etwa die Bauanzeige, die bei vielen Bauwerken Pflicht ist, wenn keine Baugenehmigung erfolgt. Es gibt außerdem neben dem normalen Bauantragsverfahren auch vereinfachte Verfahren oder Freistellungsverfahren, die zwar einen Bauantrag erfordern, aber nicht immer eine schriftliche Baugenehmigung zur Folge haben. Mehr dazu:
Wer erstellt den Bauantrag?
Bauantrag und Baugenehmigung sind komplexe bürokratische Verfahren. Um sicherzugehen, dass die Unterlagen eine gewisse Mindestqualität aufweisen, dürfen sie nur von bauvorlagenberechtigen Personen abgegeben werden. Dazu zählen:
- Architekten und Bauingenieure. Maßgeblich ist aber nicht der Studienabschluss, sondern die Mitgliedschaft in den jeweiligen Berufskammern.
- In einigen Bundesländern dürfen auch Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes, also Zimmerer, Maurer oder Betonbauer, außerdem Bautechniker sowie Architekten und Bauingenieure, die kein Mitglied einer entsprechenden Kammer sind, Bauanträge abgeben. Allerdings gilt das nur für Wohngebäude mit maximal zwei Wohneinheiten und mit einer Wohnfläche von insgesamt maximal 200 Quadratmetern.
- In Baden-Württemberg auch Innenarchitekten
- In Hessen ebenfalls Innenarchitekten, zumindest wenn sie diese Berufsbezeichnung offiziell führen dürfen und wenn sich der Bauantrag lediglich auf bauliche Änderungen bezieht, die sie in ihrer Aufgabe als Innenarchitekt durchführen. Das können beispielsweise größere Fenster sein oder ein Balkonanbau, der bisher nicht vorhanden war.
Der Inhalt des Bauantrags
Zwei Ausführungen eines Bauantrags. Abgegeben werden müssen üblicherweise allerdings gleich drei Ausführungen. Foto: mdittmann
Ein Bauantrag ist letztendlich eine Dokumentensammlung. Welche Dokumente das sind, kann sich je nach Bauvorhaben, Bundesland und Gemeinde unterscheiden. Bauherren müssen sich nicht darum kümmern, denn der Bauantrag wird nicht von ihnen selbst, sondern nur in ihrem Auftrag von einer bauvorlageberechtigten Person abgegeben. Allerdings ist die Mithilfe der Bauherren in den allermeisten Fällen unerlässlich, um alle benötigten Dokumente zusammenzutragen.
Zu diesen Dokumenten kann gehören:
- Pläne, die die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück zeigen. Also Lagepläne, Höhenpläne sowie ein Liegenschaftsauszug.
- Beschreibungen des geplanten Gebäudes. Das sind üblicherweise Bauzeichnungen, Grundrisse, Querschnitte und Angaben zur Statik.
- Teilweise Entwässerungspläne.
- Manche Gemeinden fordern eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen pro Wohneinheit, diese müssen beim Bauantrag nachgewiesen werden. Oft müssen auchAngaben zur Versiegelten Fläche gemacht werden, was neben Stellplätzen auch die Einfahrt oder Terrassenfläche umfassen kann.
- Die Bauämter beziehen die Nachbarn in den Genehmigungsprozess mit ein. Schneller geht’s deswegen, wenn im Bauantrag Unterschriften der Nachbarn bereits enthalten sind, wodurch sie bestätigen, auf ihr Einspruchsrecht zu verzichten.
- Wer von den geltenden Regeln, insbesondere dem Bebauungsplan abweicht und diese Abweichung genehmigt haben möchte, muss diese kennzeichnen und je nach Gemeinde auch ein Formblatt dazu ausfüllen.
Bauantrag: Dauer und Kosten
Die Erstellung des Bauantrags dauert wenige Tage, kann aber auch mehre Wochen dauern. Es kommt ganz drauf an, wie gut alles vorbereitet wurde:
- Die Vorplanung muss abgeschlossen sein.
- Die Infos über die benötigten Dokumente müssen eingeholt werden.
- Die entsprechenden Dokumente müssen gesammelt werden, dazu gehören beispielsweise auch die Unterschriften des Bauherrn und gegebenenfalls der Nachbarn.
- Diese Dokumente müssen zusammengestellt werden – je nach Bauamt in mehrfacher Originalausführung.
Die Kosten für diese Arbeiten können variieren. Seit Anfang 2021 ist die HOAI nicht mehr bindend, sie dienen lediglich der Orientierung. Laut HOAI darf ein Planer drei Prozent des möglichen Gesamthonorars, das für sämtliche architektonischen Leistungen beim Hausbau berechnet werden kann, für die Erstellung des Bauantrags berechnen. Bei Baukosten von 300.000 Euro wäre Beispielsweise eine Rechnung oder ein Teilbetrag von 1.200 Euro für den Bauantrag möglich. Letztendlich können Architekt und Bauherr das Honorar für den Bauantrag aber frei verhandeln.
Das Baugenehmigungsverfahren
Wenn der Bauherr die Bauantragsunterlagen einreicht, beginnt das Baugenehmigungsverfahren. Dabei werden die Unterlagen geprüft und an zuständige Behörden weitergereicht. Welche Behörden beteiligt sind, kann je nach Gemeinde anders geregelt sein, der Bauherr muss sich aber auch nicht darum kümmern und bekommt üblicherweise auch nichts davon mit.
Eine Antwort auf ihren Bauantrag bekommen Bauherren nach wenigen Wochen oder mehreren Monaten. Wie lange das dauert, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Im Freistellungsverfahren gilt ein Bauantrag nach spätestens vier Wochen als genehmigt. Dann ist noch nicht einmal eine Antwort des Bauamtes notwendig.
- Alle anderen Verfahren dauern länger.
- Je mehr Abweichungen von den vorgegebenen Regeln geprüft und genehmigt werden müssen, desto länger dauerts.
- Die Ämter arbeiten die Anträge üblicherweise nach Eingangsdatum ab. Je mehr Anträge vorliegen, desto länger kann es dauern.
Insofern kann es auch mal drei bis sechs Monate dauern, bis eine Antwort auf einen Bauantrag vorliegt. Die Bauämter bitten darum, von Nachfragen abzusehen. Bei wichtigen Deadlines oder besonders langer Bearbeitungszeit kann natürlich dennoch mal nachgehakt werden.
Im Optimalfall bekommt der Bauherr eine Genehmigung zugestellt. Möglich ist aber auch eine Ablehnung, etwa wenn in einem Wohngebiet mit zweistöckiger Bebauung ein Bürohochhaus geplant wird oder wenn ein Grundstück in absehbarer Zeit nicht erschlossen wird. Möglich ist auch eine Genehmigung unter bestimmten Auflagen, etwa wenn gegen einzelne Regeln des Bebauungsplans verstoßen wird. Eine Baugenehmigung ist aber keine Lotterie. Wer die Regeln einhält, bekommt auch eine Genehmigung. Ausnahmen sollten Bauherren im Vorfeld telefonisch oder aber per Bauvoranfrage abstimmen.
Die Gebühren sind abhängig vom Verfahren und dem Umfang des Bauvorhabens. Bauherren von Einfamilienhäusern können mit einem dreistelligen Betrag rechnen.
