Grundstücksbewertung: Grundstücke richtig einschätzen

Sobald ein Grundstück in die engere Wahl kommt: Wichtig ist zunächst zu prüfen, ob das geplante Gebäude in der gewünschten Form, Größe und Nutzung auch den baurechtlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes und der Kommune, auf deren Gebiet das Grundstück liegt, entspricht. Auskunft darüber gibt der Bebauungsplan, in dem zum Beispiel die Anzahl der Stockwerke, die Firsthöhe, die Dachform, die Dachneigung, die Baugrenzen und anderes mehr vorgeschrieben sein können.

Ob gut geschnittene Grundstücke, schmale Restgrundstücke oder solche am Hang: Ein für die geplante Bebauung und die zu erwartenden Baukosten wichtiger Faktor ist die Bodenqualität. Wie tragfähig ist der Baugrund? Handelt es sich um gewachsenen Boden ohne drückendes Wasser, dann sind die Voraussetzungen zum Bebauen günstig. Ist der Baugrund jedoch felsig oder steht das Grundwasser sehr hoch, können Erdaushub, Fundamente und ein eventuell geplanter Keller sehr teuer werden.

Die in DIN 18300 beschriebenen Bodenklassen 1 bis 7 unterteilen Böden nach ihrer jeweiligen Dichte und Zusammensetzung:

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: sehr hoher Wassergehalt, schlammig
• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarte wie Kies oder Sand
• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten mit hohem Steinanteil
• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels, leicht brüchiges und sehr zerklüftetes Gestein
• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels, der gebohrt oder sogar gesprengt werden muss

Und nicht zuletzt: Ist der Boden mit Schadstoffen belastet, die eventuell sogar als Sondermüll entsorgt werden müssen? Ein Bodengutachten gibt Antworten auf all diese und weitere Fragen. Möchte man nicht die Katze im Sack kaufen, sollte man vor dem Kauf eines Grundstücks immer ein Bodengutachten erstellen lassen. Sollte dieses Gutachten ungünstig ausfallen und erhöhte Baukosten erwarten lassen, kann man vom Kauf noch rechtzeitig absehen.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus ist eine Grundstücksgröße von mindestens 300 m² sinnvoll, doch auch auf etwas kleineren oder sehr schmalen Grundstücken können mit der Kreativität eines Architekten gut nutzbare Wohnhäuser entstehen. Neben der Größe und Form entscheidet auch die Orientierung zu den Himmelsrichtungen darüber, wie attraktiv ein Grundstück ist. Ist die Südseite frei und von der Straße abgewandt, kann durch große Fenster die Sonne ein Haus gut passiv mitheizen. Wenn jedoch hohe Bäume oder dicht angrenzende Nachbarhäuser das Grundstück verschatten, wird es schwierig, ausreichend Tageslicht ins Hausinnere zu holen.

Restgrundstücke mit schwierigem Zuschnitt, Grundstücke, die hinter einem anderen liegen und nur über eine schmale Zufahrt erschlossen sind (sogenannte Hinterliegergrundstücke), und auch steile Hanggrundstücke können sich durchaus zum Bebauen eignen, und sie sind meist preiswerter als ebene, rechteckige und einfach erreichbare Grundstücke. Hanggrundstücke sind aufwändiger zu erschließen und schwieriger zu bebauen als ebene. Wenn jedoch keine besonders teuren Zusatzmaßnahmen, wie Stützmauern gegen Abrutschen, erforderlich sind und auch kein zukünftiges Bauvorhaben die Aussicht nehmen kann, können Hanggrundstücke durchaus attraktiv sein.

Bei der Wahl eines Grundstücks sollte man darauf achten, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist. Wenn die Entfernung zu den öffentlichen Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Kanalisation zu groß ist, kann das hohe zusätzliche Kosten nach sich ziehen. Auch die Umgebung ist ein wichtiges Kriterium: Wie weit sind die Wege zu Arbeitsplatz, Schule und Läden des täglichen Bedarfs? Sind Störfaktoren in der Nähe wie Verkehrslärm oder Gerüche durch Industrieanlagen? Führen Hochspannungsleitungen über das Grundstück? Während ein Haus individuell geplant werden kann, sind eventuelle Störfaktoren in der Umgebung eines Grundstücks meist nicht zu beeinflussen – ein im Hinblick auf den Wiederverkaufswert eines Hauses nicht zu unterschätzender Aspekt.

Bei einem Bauprojekt für ein Einfamilienhaus machen die Kosten für das Grundstück typischerweise bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten aus. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die sich regional stark unterscheiden können. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer mit 3,5 bis 5 Prozent, die Notarkosten mit etwa 1,5 Prozent sowie eine eventuelle Maklerprovision in Höhe von meistens etwa 3 Prozent. Vermessung und Erschließung des Grundstücks und Anschluss an die Versorgungsleitungen sind zusätzliche Kostenfaktoren.

Je knapper das Angebot und je größer die Nachfrage, desto eher kann ein Verkäufer beliebige Preise aufrufen und potenzielle Käufer müssen zahlen oder jemand anderem den Vortritt lassen. Dennoch möchte niemand zu viel für ein Grundstück bezahlen. Orientierung über den tatsächlichen Wert kann dann eine Grundstücksbewertung bringen.

Grundlage für eine Grundstücksbewertung ist in der Regel das Zahlenwerk der Gutachterausschüsse der Kommunen. Die Ausschüsse sammeln sämtliche Kaufpreise aus notariellen Kaufverträgen und kommen so zu den durchschnittlichen tatsächlich gezahlten Marktpreisen. Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, stehen mehrere Methoden zur Verfügung.

• Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert anhand tatsächlicher Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien ermittelt.
• Bei Sachwertverfahren wird der Wert des Bodens inklusive Gebäuden und Außenanlagen anhand der Kosten der Wiederbeschaffung oder Errichtung ermittelt. Dieses Verfahren ist also nur bei bebauten Grundstücken relevant.
• Beim Ertragswertverfahren steht der Ertrag in Form von Mieten im Vordergrund, und die Frage, wie lange diese erzielt werden können. Dieses Verfahren ist also in erster Linie bei verpachteten Grundstücken interessant, außerdem bei Immobilien, die vermietet werden können.

Eine Grundstücksbewertung kann zwar einen guten Näherungswert ergeben. Den exakten, am Markt erzielbaren Preis kann man jedoch nicht ermitteln. Denn dieser ergibt sich oft auch durch rein subjektive Kriterien, die bei einer Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt werden können.

• Bebauungsplan mit eigenen Vorstellungen abgleichen
• Bodengutachten erstellen lassen
• Orientierung des Grundstücks zu den Himmelsrichtungen beachten
• Auf Verschattung, Lärmquellen und andere Störfaktoren achten
• Infrastruktur der Umgebung und Anbindung des Grundstücks prüfen
• Kaufpreis prüfen