Gewährleistung – So kommen Bauherren zu ihrem Recht

• Ein entdeckter Mangel muss dem dafür verantwortlichen Unternehmer in Textform angezeigt werden. Dabei reicht es, den Schaden symptomatisch zu beschreiben, da vom Bauherrn selbst keine fachkundige Ursachenanalyse erwartet werden kann.
• Am besten wird das Schreiben dem Unternehmer per Einwurfeinschreiben zugestellt.
• Fotos vom Schaden sind nicht verpflichtend, aber natürlich hilfreich.
• Außerdem muss der Bauherr dem Unternehmer in seiner schriftlichen Reklamation eine angemessene Frist nennen, innerhalb derer der Unternehmer den Schaden beheben soll. 14 Tage gelten für die meisten Arbeiten als zumutbar. Sollte eine Verlängerung notwendig sein, wird sich der Unternehmer melden.

Wichtig: Der verantwortliche Bauunternehmer hat nach Erhalt der Anzeige das Recht, den von ihm verursachten Mangel selbst auszubessern. „Der Bauherr darf also nicht einfach irgendein anderes Unternehmen mit der Beseitigung beauftragen und dann den verantwortlichen Bauunternehmer zur Kostenerstattung auffordern,“ erläutert Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund. „In der Regel wird der Bauunternehmer zeitnah nach Erhalt der Mangelanzeige jemanden vorbeischicken, der den Fall begutachtet.“

Anders sieht es aus, wenn der Bauunternehmer innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert. Dann kann der Bauherr sich an ein anderes Unternehmen wenden. „Das sollte man allerdings nicht ohne eine vorherige Rechtsberatung tun,“ rät Florian Becker. „Wenn der Bauunternehmer die Verantwortung für den Baumangel ablehnt, kommt man darum ohnehin nicht herum.“

Im Hausbau deckt die Gewährleistung grundsätzlich alle Bauten und Einbauten ab, die für den Betrieb des Hauses notwendig sind und die mit dem Unternehmer in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurden. „Dazu gehört zum Beispiel auch die Heizungsanlage oder die gesamte Elektroinstallation,“ erläutert Becker. „Eventuell anders lautende Formulierungen in Bauverträgen, die darauf abzielen, bestimmte betriebsnotwendige Einbauten von der Gewährleistung auszunehmen, sind unwirksam.“

Allerdings greift die Gewährleistung nur, wenn der Mangel nicht durch verbrauchsbedingten Verschleiß verursacht wurde, sondern bereits zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden hat, ohne dass er vom Bauherrn hätte bemerkt werden können.

• Feuchte Flecken an der Innenseite einer Kelleraußenwand. Sie können auf eine unsachgemäße Abdichtung des Kellers hinweisen.
• Probleme beim Heizen. Werden Räume oder Fußböden nicht richtig warm, obwohl sie eigentlich ausreichend geheizt werden, können Schäden in der Luftdichtheitsebene oder zu große Abstände der Heizungsleitungen im Fußboden die Ursache sein.
• Lärmbelästigung. Wenn in einem Doppel- oder Reihenhaus unverhältnismäßig laute Geräusche aus dem Nachbarhaus hörbar sind, kann das an einer unsauberen Ausführung der Schallschutzmaßnahmen liegen.
• Verformter Fußboden und Feuchteschäden an der Wand in Bodennähe. Diese Mängel weisen darauf hin, dass der Estrich noch nicht ausreichend ausgetrocknet war, als der Fußbodenaufgebracht wurde.
• Rissbildung in verschiedenen Bereichen des Gebäudes. Je nach Position und Form der Risse sind Ursachen entweder im Bereich der Dämmung oder Lastenabtragung zu vermuten.

Rechtlich ist die Gewährleistung im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, der auch für Bauverträge maßgeblich ist. „Die Gewährleistungspflicht des Unternehmers ist im Werkvertragsrecht fest verankert,“ so Becker. „In einem Bauvertrag sind gesonderte Vereinbarungen zur Gewährleistung deshalb eigentlich nicht nötig.“

Möchte sich der Bauherr aber für den Fall absichern, dass der Bauunternehmer innerhalb der Gewährleistungsfrist Insolvenz anmeldet und für eventuelle Mängel dann nicht mehr haften kann, kann er mit diesem eine sogenannte Gewährleistungssicherheit vereinbaren. Im Insolvenzfall wird die Gewährleistung dann von einem Dritten übernommen, einer Bank oder einer Versicherung. Becker: „Zu einer solchen Vereinbarung sind Bauunternehmer allerdings nicht verpflichtet und die zusätzlichen Kosten für eine entsprechende Versicherung werden vermutlich auf den Bauherren umgelegt.“

Die Gewährleistungsfrist am Bau beträgt fünf Jahre. Stichtag für den Beginn ist das Datum der Bauabnahme durch den Bauherrn. Für alle Mängel, die nach Ablauf dieser Frist entdeckt und angezeigt werden, übernimmt der Bauunternehmer keine Haftung mehr.

Es empfiehlt sich deshalb, rechtzeitig nach viereinhalb Jahren das Eigenheim noch einmal ganz genau unter die Lupe zu nehmen. Das übernimmt am besten ein sachverständiger Fachmann, der weiß, worauf zu achten ist und der baulich bedingte von abnutzungsbedingten Mängeln unterscheiden kann. So ein Rundgang kostet meist weniger als 400 Euro, die sich aber auszahlen können. Für zu spät entdeckte Baumängel, die dann auf eigene Rechnung repariert werden müssen, können die Kosten schnell fünfstellig werden.

„Auch die Übergänge zwischen Haus und Garten beziehungsweise Wegen im Außengelände sollten bei dieser Gelegenheit geprüft werden,“ rät Becker. „Hier kann es Baumängel geben, die durch fehlerhafte Anschlüsse an die Abdichtungen des Hauses verursacht werden.“ Meist ist dafür dann zwar nicht der Hersteller des Hauses, sondern der Gestalter der Außenanlage, zum Beispiel ein Gartenbauer verantwortlich, doch auch gegenüber diesem kann ein Anspruch auf Gewährleistung bestehen.

Übernimmt der Bauherr einen Teil der Bauarbeiten in Eigenleistung, kann es zu Unstimmigkeiten bei der späteren Beurteilung kommen, wer für einen Baumangel verantwortlich ist. Das kommt vor allem dann vor, wenn der Bauunternehmer auf bestimmte Eigenleistungen des Bauherrn weiter aufbauen muss. „Ein solcher Konflikt lässt sich aber vermeiden, wenn sich der Bauherr seine in der Mitte des Bauprozesses erbrachte Eigenleistung vom Bauunternehmer zunächst abnehmen lässt, bevor dieser darauf weiter aufbaut,“ sagt Becker. „Am besten ist es natürlich immer, wenn der Bauherr erst mit den Eigenleistungen beginnt, wenn der Bauunternehmer seine Arbeit komplett beendet hat.“

Ein Sachverständiger prüft eine Klinkerwand. Foto: iStock.com / sturti

Kompliziert wird es mit der Gewährleistung auch dann, wenn der Bauunternehmer sich einzelne Bauabschnitte abnehmen lassen möchte. Dann beginnt die Gewährleistungsfrist beispielsweise für den Rohbau zu einem anderen Zeitpunkt als die für andere Bauabschnitte des Gebäudes. Dementsprechend müssen Bauherren mehrere Verjährungsfristen im Auge behalten; und auch bei der Beweisführung im Falle von Mängeln kann es schwierig werden. Becker: „Für klare Verhältnisse bei der Gewährleistung sollten sich Bauherren nicht auf solche Zwischenabnahmen einlassen, sondern auf einer einzigen Abnahme nach Fertigstellung des Gebäudes bestehen.“