Erbbaurecht – Grundstück auf Zeit
Baugrundstücke sind in Deutschland verhältnismäßig teuer. In einigen Ballungsräumen kosten Bauplätze oft sogar mehr, als die Immobilie, die darauf errichtet wird. Gerade junge Familien stellt das vor ein Problem: Das Haus ließe sich zwar finanzieren, aber zusammen mit dem Grundstück wird es zu teuer. In einigen Baugebieten gibt es aber Erbpachtgrundstücke. Beim Erbbaurecht gilt es allerdings einiges zu beachten.
Erbpacht: Die Monatsbelastung für das Grundstück ist meist geringer als beim Kauf. Allerdings steigen die Kosten im Laufe der Zeit. Und: Das Grundstück gehört den Eigenheimbesitzern niemals selbst. Foto: LBS Foto: LBS
Unter dem Erbbaurecht versteht man das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu errichten. Der Bauherr pachtet dabei vom sogenannten Erbpachtgeber für eine vertraglich festgelegte Zeit ein Grundstück. Das Eigentum am Haus liegt dann für die Erbbauzeit beim Bauherrn, dem sogenannten Erbbaunehmer. Das Eigentum an dem Grundstück bleibt die ganze Zeit über beim Grundstücksbesitzer, dem Erbbaugeber. Dessen Rechte ein seinem Eigentum werden jedoch für die Erbbauzeit stark eingeschränkt. Die Besonderheit am Erbbaurecht ist also, dass hier das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Bauwerk auseinander fallen und bei unterschiedlichen Personen liegen. Die Rechte und Pflichten des Erbbaunehmers sowie des Erbbaugebers sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt.
Erbbaurecht: Vor- und Nachteile
Traditionell waren Erbbaugeber vor allem kirchliche Einrichtungen, Körperschaften des öffentlichen Rechtes und Stiftungen. Denn diese verfügten oftmals über umfangreichen Grundbesitz. Indem sie ihre Grundstücke verpachteten, konnten sie dauerhaft solide Einnahmen generieren. Der einzige Nachteil für den Erbbaugeber liegt darin, dass bis auf einige wenige Ausnahmen kein Kündigungsrecht besteht. Der Grundstückseigentümer kann also sein Grundstück während der vereinbarten Erbbauzeit nicht nutzen. Er kann das Grundstück aber während der laufenden Erbbauzeit verkaufen.
Für den Erbbaunehmer liegen die Vorteile in den niedrigen Erwerbskosten für ein Eigenheim. Gerade in Ballungszentren kann ein Grundstück rund 600 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Kosten werden bei der Erbpacht nicht auf einen Schlag fällig. Stattdessen entrichtet der Erbbaunehmer den so genannten Erbbauzins an den Erbbaugeber. Dieser beträgt in der Regel vier Prozent vom Grundstückswert und wird meist monatlich fällig. Allerdings erlangt der Erbbaunehmer am Ende der Vertragslaufzeit kein Eigentum an dem Grundstück, sondern das Nutzungsrecht endet und geht wieder auf den Erbbaugeber über. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen ist daher genau zu prüfen, ob ein Erbbaurecht sinnvoller ist als der Erwerb eines entsprechenden Grundstücks. Allerdings sollte dabei bedacht werden, dass die Zinsen im Verlauf der Finanzierung des Grundstücks auch wieder steigen werden. Der Erbbauzins hingegen bleibt relativ konstant. Eine Anpassung ist stets an den so genannten Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Laufzeit und Ende des Erbbaurechts
Anders als in einigen anderen Ländern kennt das deutsche Erbbaurechtsgesetz keine gesetzlich fixierte Laufzeit bei Erbbauverträgen. In der Regel entscheiden sich Erbbaugeber und -nehmer jedoch für Laufzeiten zwischen 75 und 99 Jahren. Während dieser Zeit gibt es grundsätzlich kein Kündigungsrecht des Erbbauvertrages. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn der Erbbaunehmer 24 Monate keinen Erbbauzins bezahlt hat oder aber das Grundstück zweckentfremdet oder aber verwahrlosen lässt. In diesen Fällen tritt die Heimfallregelung in Kraft, die beinhaltet, dass der Grundstückseigentümer sein Nutzugsrecht an dem Grundstück vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit des Erbbaurechts wieder erlangt. Das Bauwerk fällt dann auch in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Im Gegenzug muss der Erbbaugeber den Immobilienbesitzer aber entschädigen. Die Höhe der Entschädigung beträgt in der Regel zwei Drittel des Zeitwertes des Bauwerkes.
Läuft der Vertag einfach aus, so gilt auch hier: das Eigentum an dem Bauwerk geht an den Erbbaugeber über und der Erbbaugeber zahlt dafür eine entsprechende Entschädigung in Höhe von meist 70 Prozent des Zeitwertes (bei Einfamilienhäusern und Wohnungen). Für den Erbbaugeber wie für den Erbbaunehmer besteht jedoch während der gesamten Vertragslaufzeit das Recht, das Grundstück beziehungsweise das Bauwerk zu veräußern. Der Käufer tritt dann in den Erbbaurechtsvertrag als neuer Vertragspartner ein. In der Regel wird heute ein wechselseitiges Vorkaufsrecht vereinbart.