Einen Altbau kaufen: Erst prüfen, dann zugreifen

Fast jeder Altbau muss gedämmt werden. Zur Not verschwindet auch eine hübsche Klinkerfassade hinter der Dämmung. Foto: maho / stock.adobe.com

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf muss ein Haus den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen. Im Zweifel müssen Käufer also renovieren. War das Haus bisher nicht gedämmt, braucht es in den meisten Fällen eine Fassadendämmung. Bei bereits gedämmten Häusern sollte ein Energieberater untersuchen, ob diese noch ausreicht oder ob sie überhaupt noch intakt ist. „Man kann auf Verfärbungen an der Oberfläche achten. Die entstehen unter anderem, wenn durch Schäden an der Wandfläche oder an der Wärmedämmung die Temperatur der Oberfläche punktuell von der übrigen Wandfläche abweicht. Dadurch kommt es zu einem veränderten Algenwachstum beziehungsweise zu Veränderungen bei der Schmutzanhaftung.“ Für ungedämmte Altbauten bietet sich in erster Linie eine Dämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) an, bei zweischaligem Mauerwerk, wie es bei manchen Klinkergebäuden zu finden ist, reicht es möglicherweise, den Raum zwischen den Mauerteilen mit Einblasdämmmaterial zu füllen.

Bei Fertighäusern, Holzhäusern und Fachwerkhäusern ist die Dämmung eine etwas kompliziertere Angelegenheit, insbesondere, wenn die Holz- oder Fachwerkfassade erhalten bleiben soll. In manchen Fällen ist eine Innendämmung eine Lösung, aber nicht immer. Gebäude unter Denkmalschutz sind deswegen auch von den Auflagen der EnEV befreit.

Häuser mit WDVS-Dämmung, die älter als 20 Jahre ist, sollten vom Fachmann überprüft werden: Fraglich ist insbesondere, ob die Dämmung noch aktuellen EnEV-Standards genügt, aber auch, ob sie ihren Dienst überhaupt noch verrichtet. Muss die alte Dämmung runter, kann das teuer werden, denn Dämmmaterial ist oftmals Sondermüll.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• WDVS-Dämmung mit EPS: Je nach Aufwand und verwendeten Materialien 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter.
• Innendämmung: Sofern keine besonderen Schwierigkeiten auftauchen, ist die Innendämmung nicht viel teurer als die Außendämmung – üblicherweise kann im Vergleich zu dieser aber nur ein schlechterer Dämmwert erreicht werden.

Dieser Dachstuhl scheint auf dem ersten Blick in bestem Zustand zu sein. Foto: Mike Lorenz / stock.adobe.com

Das Dach muss in keinem Top-Zustand sein, sollte aber zumindest seine wichtigste Funktion erfüllen und das Haus vor Feuchtigkeit schützen. Das heißt: Die Dacheindeckung muss intakt, der Dachstuhl tragfähig sein. „Wenn bei einer Begehung des Daches oberflächlich alles passt, es also keine massiven Verformungen oder Schäden wie beispielsweise Wassereintritt oder Schädlingsbefall gibt, dürfte mit dem Dach soweit alles passen“, erklärt Edelhäuser. Dann müssen die neuen Hauseigentümer lediglich für ausreichend Wärmedämmung sorgen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt die Dämmung der obersten Geschossdecke vor. Wer den Dachraum für Wohnzwecke nutzen will, muss dementsprechend die Dachflächen dämmen.

Wenn das Dach dagegen größere Lücken aufweist oder gar stellenweise eingesackt ist, bedeutet das vermutlich: Das Dach muss ausgetauscht werden – das wird teuer. „Hilfreich sind dann auch Planunterlagen aus der Bauzeit oder zumindest aus Umbauphasen.“

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen   

• Abriss: Je nach Aufwand können 100 Euro oder mehr pro Quadratmeter anfallen. Günstiger wird es, wenn das Dach nicht als Wohnraum genutzt wurde und dementsprechend weder Technik noch Dämmung verbaut war. Muss Asbest, Glaswolle oder anderer Sondermüll entsorgt werden, steigen die Kosten. Für einzelne intakte Dachbalken gibt es möglicherweise Abnehmer, die sich für historische Baustoffe interessieren.
• Neuer Dachstuhl: Etwa 60 Euro pro Quadratmeter beim Bau eines Satteldachs. Andere Dachformen sind teurer, Gauben, Dachterrassen und andere Sonderbauten kosten extra.
• Neue Dachdämmung: Etwa 60 Euro pro Quadratmeter.
• Neue Dacheindeckung: Etwa 50 Euro pro Quadratmeter, je nach gewähltem Belag kann es teurer werden.

Dieser Riss scheint nicht ganz ungefährlich zu sein. Die Einschätzung sollten Käufer allerdings einem Experten überlassen. Foto: bildlove / stock.adobe.com

Laien dürfte es schwerfallen, den Zustand der Außenwände und anderer tragender Wände einzuschätzen. Feuchtigkeitsmessgeräte sind ihnen dabei keine Hilfe, denn die Messergebnisse müssen richtig interpretiert werden. „Wenn es beispielsweise eine Salzbelastung gibt, und das Messgerät mit dem dielektrischen Verfahren arbeitet, wird das Ergebnis verfälscht“, warnt Edelhäuser. „Ich selbst setze bei der ersten Begehung einer Immobilie in der Regel keine Feuchtigkeitsmessgeräte ein.“ Für den ersten Eindruck reicht es, Wände nach Feuchtigkeit abtasten, nur im Zweifel wird eine tiefgreifendere Untersuchung erforderlich.

Bei Rissen kommt es drauf an, wie sie entstanden sind. Ist der Untergrund weggesackt, sollte dringend vom Kauf des Hauses abgesehen werden. Kleinere Risse können hingegen möglicherweise gekittet werden, Risse im Putz können Hauskäufer entweder hinnehmen oder neu verputzen. „Einem Laien ist die Bewertung eines Risses allerdings kaum möglich.“

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Trockenlegung und Feuchtigkeitsschutz: Ein Bautrockner kann für unter 100 Euro pro Tag gemietet werden. Die unterschiedlichen Verfahren zur Abdichtung kosten zwischen 50 und 500 Euro je Meter Mauerwerk. Außenabdichtungen können teurer werden, je nach Aufwand der damit verbundenen Maßnahmen.
• Risse reparieren: Schnelle Heimwerkerarbeiten mit Spachtel und Kelle kosten nur wenige Euro. Muss das Mauerwerk stabilisiert werden, können die Kosten ins Unermessliche gehen.
• Neuer Putz: Neuer Oberputz für Innen kostet zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter. Ein neuer Anstrich kostet 4 bis 10 Euro. Der Außenputz kostet etwa 50 Euro pro Quadratmeter.

Selbst wenn der Keller feucht ist, heißt das nicht, dass hohe Investitionen fällig werden. Foto: andersphoto / stock.adobe.com

Wenn der Keller intakt ist, muss wenig bis nichts gemacht werden, es sei denn natürlich, er soll vom Lagerraum in Wohnraum verwandelt werden. Genau das ist bei älteren Häusern aber oft nicht möglich, denn die Kellerräume wurden früher etwas niedriger gebaut, zu niedrig für moderne Wohnanforderungen. Muss dann auch noch eine Dämmung an die Decke, stellt sich eher die Frage, ob die Räume überhaupt genutzt werden können.

Ein anderes Problem können feuchte Keller sein. Altes Mauerwerk, beispielsweise aus Sandstein, feuchtet sehr leicht durch. Ob dagegen etwas unternommen werden kann, sollten Sachverständige vor Ort entscheiden. Dann muss zum Beispiel der Keller freigelegt und von außen abgedichtet werden. „Bei Häusern aus der Vorkriegszeit ist es oft so, dass der Keller schon immer feucht war“, sagt Edelhäuser. „Das ist dann in der Regel kein Defizit des Hauses, man kann in den meisten Fällen auch nichts wirklich Wirksames dagegen tun. Sondern dann muss man sich eben in der Nutzung anpassen.“ Dann sollten nur feuchtigkeitsresistente Gegenstände gelagert und Regale nicht bis an die Wand geschoben werden. „Wenn sich durch die Feuchte allerdings Schäden an anderen Bauteilen zeigen, also beispielsweise Stahlbauteile rosten oder Holzbalken faulen, dann muss natürlich etwas unternommen werden.“ Und das kann dann sehr teuer werden.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Kellerdämmung: Mithilfe von Platten, die von unten an die Kellerdecke montiert werden, 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter.
• Keller trockenlegen: Je nach Verfahren zwischen 50 und 500 Euro pro Meter Mauerwerk. In komplizierten Fällen sind die Kosten nach oben hin offen.

Selbst uralte Fußböden können modernen Ansprüchen genügen. Möglicherweise muss man sie nur aufpolieren. Foto: Horst Schmidt / stock.adobe.com

An den Böden und Decken gibt es üblicherweise wenig zu tun. Die Bodenbeläge müssen gegebenenfalls erneuert werden, wenn sie zu stark abgenutzt oder beschädigt sind. Die Kosten dafür variieren stark, in Abhängigkeit von den Anforderungen der neuen Eigentümer.

Kann oder soll die Kellerdecke nicht gedämmt werden oder gibt es gar keinen Keller, muss möglicherweise der Fußboden gedämmt werden. Wie gut diese Dämmung ausgeführt werden kann, hängt davon ab, wie viel Spielraum zwischen Bodenplatte und maximaler Fußbodenhöhe besteht. Für diese Arbeit muss der Estrich herausgerissen und neu verlegt werden. Bei dieser Gelegenheit kann unter Umständen auch eine Fußbodenheizung nachgerüstet werden.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Estrich tauschen: Einen neuen Estrich verlegen zu lassen kostet etwa 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Die Entsorgung des alten Estrichs übernehmen viele Handwerkerunternehmen gegen einen Aufpreis von 5 bis 10 Euro pro Quadratmeter.

Viele Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Foto: Marco2811 / stock.adobe.com

Viele Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen laut EnEV ausgetauscht werden. Ausgenommen sind beispielsweise Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Alte Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen dürfen weiter betrieben werden, hier hat sich die Technik aber so stark weiterentwickelt, dass ein Austausch möglicherweise dennoch sinnvoll ist. Wer seine alte Ölheizung austauscht, bekommt dafür sogar eine Prämie. Ab 2026 werden Ölheizungen möglicherweise komplett verboten.

Wer eine Ölheizung ausbaut, kann sie gut durch eine Pelletheizung ersetzen. Dort, wo zuvor der Öltank stand, kann das Pelletlager unterkommen. Eine Gasheizung ist normalerweise nur dann ein Thema, wenn bisher auch schon mit Gas geheizt wurde – denn dann ist ein Gasanschluss vorhanden. Eine Luftwärmeheizung lässt sich relativ einfach nachrüsten, bei Erdwärmeheizungen sieht das anders aus: Um die Tiefensonden oder Flachkollektoren zu legen, muss entweder der Garten aufgegraben oder es müssen aufwändige Bohrungen gemacht werden. Solarthermie kann bei geeigneten Flächen zwar eingebaut werden, muss aber üblicherweise ergänzt werden, beispielsweise durch einen wasserführenden Ofen.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Heizungsaustausch: Die Kosten variieren stark, je nachdem, ob alte Leitungen und Heizkörper ausgetauscht werden müssen oder nicht, außerdem in Abhängigkeit vom neuen Heizsystem. Wer eine alte gegen eine neue Gasheizung austauscht, muss möglicherweise weniger als 10.000 Euro investieren. Eine neue Pelletheizung mit neuer Heiztechnik kann auch 30.000 Euro und mehr kosten.

Alte Drehsicherungen sind an sich kein Problem. Sie zeugen aber von möglicherweise überalteten Kabeln in der Wand. Foto: M. Schuppich / stock.adobe.com

Das zweite große Haustechniksystem neben der Heizung ist die Elektrik. Laien können einen Blick in den Sicherungskasten werfen und sich einen ersten Eindruck davon verschaffen, ob die Elektrik noch zeitgemäß ist. Sind hier alte Steck- oder Drehsicherungen verbaut, ist es möglicherweise Zeit für einen Wechsel. „Das ist aber nur ein erster Blick“, sagt Edelhäuser. „Denn die Leitungen sehe ich ja nicht. Es kann sein, dass der Schrank erneuert wurde, aber die Leitungen sind noch alte Steigleitungen oder haben eine textile Ummantelung.“ Solche Leitungen sind schon 30 oder 40 Jahre alt und möglicherweise beschädigt oder spröde.

Ein Wechsel oder zumindest eine Generalüberholung kann auch sinnvoll sein, weil in älteren Häusern für moderne Ansprüche oftmals zu wenige Steckdosen und Lichtschalter vorhanden sind. Wer diese Arbeiten aufschieben will, sollte zumindest einen E-Check durchführen lassen, um herauszufinden, ob die Elektrik gefahrlos betrieben werden kann. Wer später Steckdosen und Lichtschalter austauscht oder Kabel neu verlegen lässt, muss in vielen Fällen die Mauer aufstemmen lassen und anschließend neu tapezieren oder streichen.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• E-Check: etwa 500 Euro.
• Neue Elektrik: Je nach Anforderungen etwa 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter.

Alte Fenster – vor allem welche aus Holz – passen oft perfekt zu einem Altbau. Rein energetisch müssen sie oft dennoch ausgetauscht werden. Foto: Rawf8 / stock.adobe.com

Die Türen eines Altbaus können oftmals behalten werden, zumindest spricht rein bautechnisch selten etwas dagegen. Zu prüfen wäre, ob die Haustür den Sicherheits- und Dämmstandards und -ansprüchen entspricht. Bei Fenstern sieht es etwas anders aus. Fenster mit zu niedrigem Dämmwert oder die nicht dicht genug sind, müssen laut EnEV innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht werden. Ein sicheres Zeichen dafür sind alte, einfachverglaste Fenster, auch manche doppeltverglasten Fenster genügen heutigen Ansprüchen nicht mehr.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Neue Haustür: Günstige Türen gibt es im Baumarkt für unter 1.000 Euro. Mittelklassetüren kosten 2.000 bis 3.000 Euro.
• Neue Innentür: Baumarktpreise liegen oft unter 100 Euro, je nach Anspruch sind auch Preise bis 1.000 Euro möglich.
• Neue Fenster: Je nach Ausführung ab etwa 100 Euro pro Quadratmeter Fensterfläche. Sonderformen und edle Ausstattung lassen die Preise steigen.

Balkone von Altbauten können Wärmebrücken darstellen. Foto: detailfoto / stock.adobe.com

Gibt es einen Balkon, sollten Kaufinteressenten prüfen, ob dieser beispielsweise durch eine Betonplatte mit dem Hausinnern verbunden ist. Das ist dann nämlich eine Wärmebrücke, die bei der Dämmung eines Hauses eigentlich vermieden werden sollte. In diesem Fall sollte die Option durchdacht werden, den Balkon abzureißen und einen neuen einzubauen. Etwa durch eine Holz- oder Edelstahlkonstruktion, die dann baulich vom beheizten Gebäude entkoppelt ist.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Balkonabriss: etwa 1.000 Euro bei Standardbalkonen.
• Neuer Balkon: je nach Größe und Ausführung 3.000 bis etwa 10.000 Euro.

Asbest muss von Fachleuten entsorgt werden. Foto: Ecology / stock.adobe.com

Insbesondere wenn Asbest verbaut war können auf den neuen Besitzer hohe Kosten zukommen. Ob Asbest in den Wänden, Decken oder Fenstern schlummert, ist aber nicht sofort erkennbar. „Es gibt bestimmte Baualtersklassen, bei denen man damit rechnen muss“, verrät Edelhäuser. Unter anderem Häuser der Baujahre 1970 und 80 gehören dazu. „Zum Beispiel wurden Leitungsschlitze mit einer Masse verschlossen, die Asbest enthielt.“ Verbauter Asbest kommt häufig erst bei Renovierungsarbeiten zum Vorschein. Bleibt das Bauteil intakt, ist darin gebundene Asbest nicht schädlich. Erst wenn er bricht oder bearbeitet wird, gelangen die schädlichen Fasern in die Atemluft.

Bei Verdacht auf Asbest sollten Immobilienkäufer entweder vereinbaren, dass der Verkäufer den Schadstoff noch entfernt – oder für die Renovierung einen Experten engagieren, der das Haus prüfen und den Schadstoff auch entfernen kann.

Auch Glaswolle kann bei der Verarbeitung schädliche Fasern freisetzen. „Diese Fasern sind lungengängig und damit gesundheitsschädlich“, warnt Edelhäuser. Der Baustoff wurde oft als Dämmstoff, insbesondere bei der Dachdämmung, eingesetzt. Seit dem Jahr 2000 darf er allerdings nicht mehr eingebaut werden. Der Austausch ist problematisch, Eigentümer sollten Fachfirmen damit beauftragen.

Neben Baustoffen im Haus kann es auch eine Belastung mit Giftstoffen auf dem Grundstück geben. Für die Beseitigung trägt eigentlich der Verkäufer die Verantwortung, sie überträgt sich in der Regel allerdings auf den neuen Besitzer.

Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen:

• Entsorgung von Schadstoffen: wenige 1.000 bis hin zu mehreren 10.000 Euro.
• Gutachten: Bodengutachten sind standardisierte Vorgänge, die bis zu 1.000 Euro kosten. Die Kosten eines historischen Gutachtens hängen stark vom Aufwand ab, der im Vorfeld nicht immer eingeschätzt werden kann. Grundsätzlich berechnen Gutachter zwischen 60 und 120 Euro pro Stunde.

Grundsätzlich trägt der Käufer das Risiko. Genau deswegen ist es wichtig, sich vor dem Kauf ein möglichst genaues Bild einer Immobilie zu machen. Zwar hat der Käufer auch bei gebrauchten Immobilien einen Mängelanspruch, der erst nach fünf Jahren verfällt. Doch einigen sich Käufer und Verkäufer üblicherweise auf einen Gewährleistungsausschluss. Das Risiko geht komplett auf den Käufer über – mit einer einzigen Ausnahme:

Hat der Verkäufer einen Schaden arglistig verschwiegen, kann der Käufer möglicherweise vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen. Ansprüche aufgrund arglistiger Täuschung bestehen für die Dauer von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem der Geschädigte Kenntnis über die Täuschung erlangt hat. Bei Verdacht auf Mängel oder arglistige Täuschung sollten Immobilienkäufer also umgehend Rechtsbeistand suchen.

Kann der Verkäufer glaubhaft versichern, nichts von dem Schaden gewusst zu haben, ist ausschließlich der neue Eigentümer verantwortlich. Selbst, wenn der Schaden die Immobilie komplett unbewohnbar macht. Besonders problematisch wird es für den Käufer, wenn sie im Nachhinein Schadstoffbelastungen, beispielsweise im Erdreich, feststellen. Auch dann ist im Zweifelsfall nämlich er allein für die Entsorgung verantwortlich. Bei einem Anfangsverdacht, etwa weil alte Industrieanlagen oder Handwerksbetriebe gekauft werden, sollten Käufer Bodengutachten oder gar historische Gutachten in Auftrag geben.

Insgesamt ist das Risiko einer Kostenexplosion nach dem Hauskauf geringer, je neuer ein Haus ist. Ein zweiter Faktor ist, ob es bewohnt wurde. Dann wurde es nämlich täglich unter realen Umständen geprüft und gepflegt, die technischen Systeme wie Elektrik oder die Wasserleitungen wurden benutzt. Stand es dagegen eine längere Zeit leer, kann es gut sein, dass manche Schäden unbemerkt entstanden sind.

Auch das Jahr der Erbauung kann dabei helfen, das Risiko einzuschätzen. „Häuser, die älter als 100 Jahre sind, sollte man generell mit einem Fachmann ansehen“, rät Edelhäuser. Das gilt aber letztendlich für alle Häuser: „Einen Fachmann zu engagieren kostet wenige hundert Euro und er braucht für einen ersten Eindruck zwei oder drei Stunden. Wer günstig kauft und dann aufwendig sanieren muss, der zahlt am Ende deutlich mehr.“