Denkmalschutz und Ensembleschutz: Architektonische Schmuckstücke renovieren
Ein heruntergekommenes Haus kaufen, ihm zu neuem Glanz verhelfen und dann in einer einzigartigen Immobilie wohnen. Ein schöner Traum – der schnell zerplatzen kann: Vor allem an den hohen Kosten und an den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde. Worauf Käufer und Renovierer von Denkmalschutzimmobilien achten müssen.
Ein Dorfkern voller Fachwerkhäuser. In Deutschland keine Seltenheit. Oftmals stehen sie unter Denkmalschutz und sind echte Schmuckstücke mit ganz eigenem Charme. Foto: Ilhan Balta / fotolia.de
Eine Immobilie wird zum Denkmal erklärt, wenn ihre „Erhaltung wegen ihrer […] Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt“ – so sagt es das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Die Kriterien dafür können sich allerdings je nach Bundesland unterscheiden, denn: „Denkmalschutz ist Landessache, die jeweiligen Regelungen sind nicht allgemein gültig“, erklärt Dr. Dieter Griesbach-Maisant, Oberkonservator beim hessischen Landesamt für Denkmalpflege.
Häuser unter Denkmalschutz besitzen oftmals einen ganz eigenen Charme. Einen Charme, den nicht wenige gerne zum Leben erwecken würden – wenn es denn nach ihrem eigenen Geschmack ginge. Genau das ist aber nicht der Fall. Was erlaubt ist und was nicht, was schützenswert ist und was nicht und wie genau bestimmte Arbeiten ausgeführt werden müssen, das bestimmt nicht der Eigentümer, sondern das Denkmalschutzamt. Dadurch ist historische Architektur zwar vor Geschmackswillkür geschützt – für Eigentümer kann es aber teuer und aufwendig werden, ihre Immobilie zu renovieren.
Was genau umfasst der Denkmalschutz?
Auch einzelne Architekturelemente wie ein Treppenhaus, ein Holzofen oder eine Stuckdecke können unter Denkmalschutz stehen. Foto: BrendanHunter / iStock
Nicht jedes Baudenkmal wird auf die gleiche Art und Weise geschützt. „Es werden entweder ganze Häuser geschützt oder nur Sachteile, also einzelne Elemente des Hauses“, erklärt Griesbach-Maisant. „Das kann beispielsweise nur die Fassade sein oder aber das Treppenhaus.“ Beim sogenannten Ensembleschutz geht es darum, ein Stadtbild zu schützen. Dann ist die Fassade und alles, was von der Straße aus zu sehen ist, geschützt. „Der Regelfall in Hessen ist meist das historische Fachwerkwohnhaus, das als Ganzes geschützt wird.“
Vor dem Kauf eines Denkmalschutzhauses: prüfen und kalkulieren
Eine Denkmalschutzimmobilie zu renovieren ist eine tolle Aufgabe, die private Eigentümer aber auch überlasten kann. Deswegen sollten Interessenten vor dem Kauf genau hinschauen. Allerdings kann auch ein Haus, das bisher nicht unter Denkmalschutz steht, auf die Denkmalschutzliste gesetzt werden. „Wir begehen zum Beispiel immer wieder verschieden Städte oder Kreisteile und nehmen Immobilien neu in die Denkmalschutzliste auf“, sagt Griesbach-Maisant.
Dieses alte Bauernhaus hat sicherlich viel Potenzial. Aber es gibt auch viel zu tun. Steht es unter Denkmalschutz, muss jede Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahme zuvor mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen werden. Foto: wakila / iStock
Wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte generell genau hinsehen, was er da kauft, bevor er den Vertrag unterschreibt. Für Denkmalschutzimmobilien gilt das erst recht. Renovierungsmaßnahmen lassen sich nämlich unter Umständen nicht so einfach umsetzen und wenn die neuen Eigentümer in jeder anderen gebrauchten Immobilie problemlos den Fußboden austauschen können, geht das im Baudenkmal nicht ohne weiteres. Empfehlenswert wäre deswegen, eine solche Immobilie gemeinsam mit einem Experten zu besichtigen, möglicherweise mit dem Architekten, der dann später auch die Renovierungsarbeiten betreut.
Überschlagen, nachrechnen, zurücklegen
Vor jeder Immobilieninvestition steht außerdem eine genau Kalkulation: Wie viel Geld ist da, mit welcher Summe kann Monat für Monat ein Kredit bedient werden, wie hoch würde dieser Kredit dann ausfallen. Zwar ist bei gebrauchten Immobilien im Vorfeld nicht unbedingt absehbar, welche Kosten genau auf den Käufer zukommen werden. Umso wichtiger ist aber, genau zu wissen, wie viel Geld investiert werden kann – um dann ausreichend Puffer einzurechnen.
Im Vergleich zu einer normalen Immobilie kommen bei einem Denkmalobjekt ein paar weitere, teilweise unberechenbare Posten dazu: Die Maßnahmen können aufwendiger und teurer sein, die Arbeiten können sich in die Länger ziehen, Baumaterialien sind möglicherweise teurer. Dafür gibt es aber auch andere Fördermöglichkeiten und die Möglichkeit, Investitionen von der Steuer abzusetzen.
Renovierungsmaßnahmen im Lichte des Denkmalschutzes
Für fast alle Renovierungsmaßnahmen braucht man in Denkmalschutzimmobilien eine Genehmigung durch das Denkmalschutzamt. Das hängt natürlich davon ab, ob lediglich die Fassade geschützt ist oder die gesamte Immobilie. In solchen Fällen ist selbst die Heizungsmodernisierung nur unter der Aufsicht des Denkmalschutzamtes möglich.
Grundriss
Veränderungen an der tragenden Konstruktion eines Gebäudes müssen genehmigt werden. Das gleiche gilt für den Ausbau des Dachstuhls oder des Kellers. Kein Problem ist dagegen üblicherweise, nachträglich eingezogene Leichtbauwände einzubauen oder zu entfernen.
Fassade
Alle Änderungen, die das äußere Erscheinungsbild verändern, müssen genehmigt werden. Dazu gehört insbesondere der Austausch von Fenstern, Türen oder auch nur der Fassadenfarbe. Auch Installationen werden in vielen Fällen nicht erlaubt: Vordächer, Balkone oder Solaranlagen sind tabu. „Es kann gut sein, dass selbst eine Satellitenschüssel verboten wird“, erklärt Dieter Griesbach-Maisant. „Das kommt natürlich auf das Objekt an. Aber gerade im Ensembleschutz stört so eine Satellitenschüssel die Gesamterscheinung. Das ist dann natürlich ein Konfliktfall, denn da treffen das Recht auf Informationsfreiheit und das Denkmalschutzrecht aufeinander. Entweder muss die Satellitenanlage an einer nicht einsehbaren Stelle montiert werden oder man muss nach einer anderen Möglichkeit suchen.“
Haustechnik
Die Haustechnik ist in vielen Fällen verborgen und darf erneuert werden. Aber auch das nicht ohne Genehmigung. „Ich kenn einen Fall, in dem ein Handwerker beim Austauschen der Elektrik eine schützenswerte Wandmalerei zerstört hat. Da kann es dann sein, dass dann ein Bußgeldverfahren angestrebt wird“, sagt Griesbach-Maisant.
Energetische Renovierung
Insbesondere die energetische Renovierung stellt Eigentümer oft vor Probleme. Denn die Fassade darf nicht von außen gedämmt werden, eine neue Heizungsanlage rentiert sich ohne Wärmedämmung möglicherweise nicht. Hier ist es wichtig, ein umfassendes Heizkonzept zu erstellen und dann so gut es geht, Elemente wie eine Innendämmung zu integrieren. Gegebenenfalls können auch die Zwischenräume zweischaliger Außenwände mit Dämmmaterial gefüllt werden.
Die Innendämmung eines Hauses kann problematisch sein, weil die Schimmelgefahr steigt. Umso wichtiger ist es, einen Profi zu engagieren, der weiß, was er tut und die besten Materialien kennt.
Weil in einer Denkmalschutzimmobilie oftmals keine energetischen Spitzenwerte erreicht werden können, sind solche Immobilien auch von den Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ausgenommen. Bei der KfW gibt es beispielsweise den Standard KfW-Effizienzaus-115. Damit werden Denkmalschutzimmobilien selbst dann gefördert, wenn sie nicht mehr als 15 Prozent schlechter sind als der Standard.
Historische Baustoffe
Oftmals müssen die Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien historische Baustoffe verwenden, wenn Sie Ihre Immobilie renovieren wollen. Dr. Griesbach-Maisant gibt Entwarnung: „Der Markt für historische Baustoffe hat sich an den Bedürfnissen orientiert, also vor allem was das Fachwerk angeht. Da gibt es inzwischen genug Angebote.“ Dennoch kann es kann zu ungeahnten Kosten führen, wenn Bauherren nicht einfach nur Lehmputz verwenden müssen, sondern ganz bestimmte historische Dachziegel oder Fenster.
So läuft die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde ab
Wer eine Denkmalschutzimmobilie erwirbt, wird in den kommenden Jahren viel mit der Denkmalschutzbehörde zu tun zu haben. Im Falle einer Renovierungsmaßnahme sieht der Kontakt üblicherweise so oder so ähnlich aus:
- Beratungsgespräche mit der Behörde. Die Mitarbeiter können eine erste Einschätzung zu den geplanten Arbeiten abgeben und im Zweifel auch Profis für das weitere Vorgehen vorschlagen oder empfehlen.
- Entwicklung eines Konzeptes, am besten mit einem Architekten. Handelt es sich um harmlose Maßnahmen, entfällt dieser Schritt natürlich.
- Dieser Renovierungsplan muss dann mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.
- Anschließend folgt der eigentliche Bau- beziehungsweise Erlaubnisantrag.
- Ist dieser genehmigt, können die Arbeiten durchgeführt werden – allerdings unter dem wachsamen Auge der Denkmalschutzbehörde.
Denkmalschutzimmobilie finanzieren
Ein hübsch hergerichtetes altes Reetdachhaus irgendwo auf dem Land in Norddeutschland. Eine Traumimmobilie. Es steckt aber richtig viel Arbeit und auch ein gewisses finanzielles Investment darin. Foto: helmutvogler / fotolia.de
Die Finanzierung einer Denkmalschutzimmobilie sieht in den Grundzügen nicht anders aus als bei jeder anderen Immobilie auch. Käufer dürften in den meisten Fällen nicht das nötige Kapital für einen Barkauf haben und brauchen die Unterstützung durch eine Bank. Allerdings sollten Käufer nicht den gesamten Kredit samt Eigenkapital nur für die Erstinvestition aufbrauchen. Zumindest dann nicht, wenn sie weitere Renovierungsarbeiten planen. Zehn Prozent der Kaufsumme fallen für Nebenkosten an. Mindestens zehn Prozent der gesamten Investitionssumme – also Kaufkosten plus Renovierungskosten – sollten Käufer als Puffer für unvorhersehbare Rechnungen zurücklegen.
Zwar sind die Kosten höher und weniger gut überschaubar als bei einer normalen Immobilie. Dafür gibt es bei Denkmalschutzimmobilien aber auch andere Förder- und Steuersparmöglichkeiten. Teil des Finanzierungsplanes könnte sein:
- KfW-Effizienzhaus Denkmal: Im Rahmen des Programms Energieeffizient Sanieren gewährt die KfW Bank einen Kredit von bis zu 150.000 Euro und einen Zuschuss in Höhe von bis zu 45.000 Euro.
- Förderungen von Einzelmaßnahmen wie einer neuen Heizung oder eine Wärmedämmung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
- Zuschüsse der jeweiligen Landesämter für Denkmalpflege
- Sonstige regionale oder örtliche Zuschüsse
- Steuersparmöglichkeiten mit Denkmal-Afa
Übrigens: Auch wer Steuern sparen möchte, sollte sich ans Denkmalschutzamt wenden: „Wer seine Investitionen abschreiben möchte, muss sich auch an uns wenden. Wenn die Maßnahmen abgestimmt sind und die Rechnungen original eingereicht werden, bestätigen wir den finanziellen Aufwand für das Finanzamt“, erklärt Dr. Griesbach-Maisant.
So erweist sich der Kauf und die Renovierung einer Denkmalschutzimmobilie zwar als Kraftakt. Aber einer, den Immobilienkäufer nicht gänzlich auf eigene Faust stemmen und finanzieren müssen.
