Bodenrichtwert ermitteln: Wie hoch ist der Grundstückswert?

Der Bodenrichtwert bildet einen offiziellen Durchschnittspreis, der Aufschluss über den Grundstückswert gibt und bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien von essenzieller Bedeutung ist. Verschiedene Einflüsse wie lokale Positionierung, allgemeine Regionaleigenschaften und die in den letzten Jahren tatsächlich erzielten Verkaufspreise spielen eine Rolle bei der Bestimmung des Bodenrichtwerts. Gutachterausschüsse aktualisieren diese Werte, je nach Region unterschiedlich, jedoch mindestens alle zwei Jahre und machen sie über das Online-Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D) der Öffentlichkeit zugänglich.

Während der Bodenrichtwert einen festgelegten Durchschnittswert darstellt, reflektiert der Verkehrswert den potenziellen Verkaufspreis eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag und kann sich tagesaktuell verändern. Die Berechnung des Verkehrswerts umfasst sowohl den Bodenwert als auch den Wert der darauf befindlichen Bauten. Die Gesamtbewertung einer Immobilie betrachtet das Grundstück inklusive aller Bauten, da diese gemeinsam den Marktwerterlös bestimmen.

Der Bodenrichtwert, manchmal auch als Bodenwert bezeichnet, ergibt sich aus den amtlich registrierten Durchschnittspreisen der Grundstücksverkäufe einer Region. Die rechnerische Basis hierfür sind Angaben über Transaktionen, die für Bauland für Wohnzwecke oder ähnliche Nutzungszwecke stattfinden.

Regionale Besonderheiten und individuelle Merkmale eines Grundstücks wie Bebauungsstatus und spezifische Lage beeinflussen den ermittelten Wert. In der Praxis bedeutet dies, dass für jedes Bundesland regelmäßige Updates des Bodenrichtwerts veröffentlicht werden, die in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen den Preis pro Quadratmeter ausweisen. Diese dienen als Orientierungshilfe, sind jedoch nicht verbindlich.

Der Bodenrichtwert bildet einen fixierten Durchschnittspreis ab, während der Verkehrswert als dynamischer, marktbezogener Preis anzusehen ist, der fluktuiert und direkt durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Während der Bodenrichtwert hauptsächlich den unbebauten Zustand eines Grundstücks bewertet, berücksichtigt der Verkehrswert sowohl den Boden als auch eventuelle Bebauungen.

Nicht nur der Durchschnitt der Verkaufspreise hat Einfluss auf den Bodenrichtwert, sondern auch zahlreiche weitere Faktoren:

• Geografische Lage und Infrastruktur
• Zustand der Erschließung
• Form und Dimension des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit
• Art der Bebauung und Vegetation
• Potential für zukünftige Bebauungen

Die Bewertung dieser Faktoren kann positiv oder negativ ausfallen, abhängig von der spezifischen Situation. Zum Beispiel kann eine erstklassige Infrastruktur oder eine bevorzugte Wohnlage den Wert erheblich steigern, während Faktoren wie Lärm durch nahe Straßen oder die Nähe zu industriellen Anlagen den Wert mindern könnten.

Der Bodenrichtwert ist eine entscheidende Größe, wenn es darum geht, den Wert eines Grundstücks objektiv einzuschätzen – sei es aus Interesse oder aus konkretem Anlass wie einem Kauf oder Verkauf. Für unbebaute Grundstücke bildet dieser Wert eine fundamentale Grundlage zur Wertbestimmung, wobei spezifische Charakteristika des Standorts wie die Bodenqualität den Wert sowohl mindern als auch steigern können.

Bei bebauten Grundstücken jedoch gibt der Bodenrichtwert allein nicht den vollständigen Wert wieder. Hier werden zusätzliche Bewertungsverfahren benötigt, die durch Fachleute ausgeführt werden sollten. Diese Experten nehmen den Bodenrichtwert zwar in ihre Bewertung auf, berücksichtigen jedoch auch eine Vielzahl weiterer Faktoren, um zu einem umfassenden Verkaufspreis zu gelangen.

Die regelmäßige Aktualisierung des Bodenrichtwerts erfolgt durch die Einsendung von Kaufverträgen durch Notare an die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse. Diese Kaufpreissammlungen, ergänzt durch Einschätzungen zu regionalen Besonderheiten und Zustandsmerkmalen der Immobilien, ermöglichen es dem Ausschuss, aktuelle Bodenrichtwerte zu berechnen.

Der Bodenrichtwert wird in der Formel zur Bestimmung des Bodenwerts eines Grundstücks herangezogen:

Bodenwert (€)=Bodenrichtwert (€ pro m²)×Grundstücksfläche (m²)

Das bedeutet: Ein höherer Bodenrichtwert resultiert bei gleicher Grundstücksgröße in einem höheren Bodenwert.

Ein beispielhafter Fall: Ein Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter und eine Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern resultieren in einem Bodenwert von 200.000 Euro.

Die Wichtigkeit des Bodenwerts liegt darin, dass er in diverse Bewertungsverfahren einfließt und somit einen grundlegenden Rechenwert darstellt, von dem aus weitere Wertbestimmungen durchgeführt werden.

Mit der Einführung der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) am 1. Januar 2022 wurden bedeutende Änderungen bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken vorgenommen. Diese Neuerungen fassen sechs frühere Richtlinien zusammen, um die Bewertungspraxis zu vereinheitlichen:

1. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010)
2. Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
3. Sachwertrichtlinie (SW-RL)
4. Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
5. Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
6. Wertermittlungsrichtlinie 2006

Die novellierte Fassung der ImmoWertV enthält präzise Anforderungen zur Datenerhebung und -bewertung, welche nun bundesweit einheitlich gelten. Experten und Gutachter müssen bei der Wertermittlung nun verstärkt darauf achten, dass alle erhobenen Daten adäquat, aktuell und repräsentativ sind und den rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV 2021 entsprechen.

In gerichtlichen Auseinandersetzungen gewinnt die korrekte Anwendung der ImmoWertV 2021 an Bedeutung. Gerichte setzen voraus, dass die Wertermittlungen nach dieser Verordnung durchgeführt werden und legen sie als maßgeblichen Standard an. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer präzisen und normkonformen Bewertung.

Zur Ermittlung des realen Werts eines Grundstücks ist es essentiell, sich mit dem Bodenrichtwert vertraut zu machen. Dieser lässt sich in den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse einsehen oder kann dort schriftlich angefordert werden. Insbesondere bei der Notwendigkeit eines rechtsverbindlichen Wertgutachtens ist die Konsultation von Sachverständigen empfehlenswert, die nach einer genauen Untersuchung der spezifischen Merkmale und der Lage des Grundstücks eine präzise Bewertung vornehmen.

Bodenrichtwertkarten bieten eine graphische Darstellung der durchschnittlichen Bodenwerte in einer Region oder Gemeinde. Diese Karten sind typischerweise auf Basis von regionalen oder topografischen Karten aufgebaut und zeigen die Bodenrichtwerte je Quadratmeter, ergänzt durch Informationen zu lagebedingten Wertfaktoren.

Solche Karten sind online für sämtliche Bundesländer zugänglich und können ebenso direkt über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder lokale Bauämter bezogen werden. Beachten Sie, dass für diese Anfragen unter Umständen Gebühren anfallen können.