Baulastenverzeichnis: Welche Baulasten können auftreten?

Ein häufiges Szenario ist der Bauvorhabenwunsch auf einem Nachbargrundstück, das die örtlich vorgeschriebenen Mindestabstände nicht einhalten kann. In solchen Fällen kann durch die Einrichtung einer Baulast auf einem angrenzenden Grundstück eine Genehmigung ermöglicht werden. Diese Abstandsfläche wird dadurch für zukünftige Bauprojekte des baulasttragenden Grundstücks rechtlich eingeschränkt.

Definition der Baulast

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers, auf seinem Grundstück bestimmte Handlungen zu dulden oder zu unterlassen, die im öffentlichen Interesse sind. Diese Verpflichtungen werden gegenüber der Baubehörde abgegeben und dienen oft der Unterstützung von Bauvorhaben auf benachbarten Grundstücken.

Baulasten: Ein unsichtbares juristisches Konstrukt

Baulasten sind Teil des öffentlichen Rechts und nicht direkt aus dem Grundbuch ersichtlich. Sie binden den Grundstückseigentümer an die Baubehörde und erfordern eine aktive Eintragung in das Baulastenverzeichnis.

Grunddienstbarkeiten: Im Grundbuch verankert

Im Gegensatz dazu stehen Grunddienstbarkeiten, die privatrechtlich sind und im Grundbuch eingetragen werden. Sie regeln Beziehungen zwischen den Eigentümern der beteiligten Grundstücke und die Eintragung erfolgt meist freiwillig, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

In Deutschland variiert die Handhabung von Baulasten von Bundesland zu Bundesland, geregelt durch die jeweiligen Bauordnungen. Man unterscheidet typischerweise folgende Arten:

• Abstandsflächenbaulast: Verpflichtet den Eigentümer, Teile seines Grundstücks freizuhalten, um auf einem Nachbargrundstück die gesetzlichen Abstandsflächen zu gewährleisten.
• Vereinigungsbaulast: Verbindet zwei Grundstücke rechtlich, damit diese gemeinsam bebaut werden können.
• Anbaubaulast: Verpflichtet den Eigentümer, an ein bestehendes Nachbargebäude anzubauen.
• Stellplatzbaulast: Ermöglicht die Bereitstellung von Parkplätzen auf dem eigenen Grundstück, die durch Nachbarbebauungen erforderlich werden.
• Erschließungsbaulast: Stellt sicher, dass Zugänge und Zufahrten zu benachbarten Grundstücken erhalten bleiben.
• Standsicherungsbaulast: Erfordert die Duldung von Baustrukturen des Nachbarn auf dem eigenen Grundstück zur Gewährleistung der Stabilität.

Die Registrierung von Baulasten erfolgt im kommunal geführten Baulastenverzeichnis, die durch das jeweilige Bauamt verwaltet wird. Die Entscheidung, eine Baulast eintragen zu lassen, liegt beim Grundstückseigentümer und ist freiwillig, bindet diesen jedoch rechtlich, sobald sie eingetragen ist.

Beantragung einer Baulast

Die Beantragung einer Baulast variiert je nach Gemeinde. Typischerweise ist ein Antrag zusammen mit einem Lageplan, einem Grundbuchauszug und anderen relevanten Dokumenten vorzulegen. Mit der Eintragung wird die Baulast rechtswirksam.

Baulasten können gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht, etwa wenn geplante Baumaßnahmen nicht durchgeführt werden. Die Löschung muss jedoch aktiv beantragt und von der Baubehörde genehmigt werden.

Die Aufwendungen für die Registrierung einer Baulast im Baulastenverzeichnis variieren stark und sind abhängig von lokalen Vorschriften. Diese Kosten können von einigen zehn Euro bis hin zu mehreren hundert Euro reichen, in speziellen Fällen sogar über tausend Euro betragen. Dabei werden die Gebühren üblicherweise durch den Nutznießer der Baulast getragen, dessen Grundstück durch die Eintragung begünstigt wird.

Während bei Grundstücksverkäufen in der Regel ein Notar die im Grundbuch eingetragenen Belastungen prüft, erfolgt dies bei Baulasten nicht automatisch. Käufer und Verkäufer werden meist durch den Notar darauf hingewiesen, dass die Überprüfung der Eintragungen im Baulastenverzeichnis in ihrer eigenen Verantwortung liegt. Der Verkäufer bestätigt häufig, ob und welche Baulasten vorhanden sind.

Mit dem Erwerb eines Grundstücks übernimmt der neue Eigentümer alle damit verbundenen Baulasten, unabhängig davon, ob sie dem Käufer zuvor bekannt waren oder nicht. Sollte eine Baulast verschwiegen worden sein, besteht für den Käufer die Möglichkeit, dies als Mangel zu reklamieren, obwohl dies oft mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld eigenständig das Bestehen von Baulasten zu klären.

Obwohl eine Baulast nicht zwangsläufig den Wert eines Grundstücks beeinträchtigt, können daraus resultierende Einschränkungen oder Vorteile durchaus signifikante Auswirkungen auf den Wert haben. Ein belastetes Grundstück kann im Wert sinken, während ein durch die Baulast begünstigtes Grundstück an Wert gewinnen kann. Ein Sachverständiger kann diese Wertänderungen präzise beurteilen.

Da die Eintragung einer Baulast freiwillig erfolgt, ist es nicht unüblich, dass der Begünstigte eine Kompensation an den belasteten Grundstückseigentümer leistet. Diese Kompensation kann sich nach den durch die Baulast entstandenen Kosten oder dem entgangenen Nutzen für den belasteten Eigentümer richten. Dabei sind sowohl einmalige als auch wiederkehrende Zahlungen möglich, je nach individueller Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien.