Altbau-Sanierungspflicht: Wann ein Bußgeld droht

Laut GEG ist es Pflicht, die ungedämmte oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen. Verzichtet ein Immobilieneigentümer darauf, droht ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 50.000 Euro. Sollte die Dämmmaßnahme nicht wirtschaftlich sein, muss sie allerdings nicht umgesetzt werden.

Viele Geschossdecken müssen nicht nachträglich gedämmt werden

Allerdings müssen längst nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gedämmt werden. Laut GEG gilt die Pflicht zur Dämmung als erfüllt, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Es empfiehlt sich, dies von einem Energieberater überprüfen zu lassen. Auch gilt: Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.

Diese Ölheizung darf eingebaut und betrieben werden. Es handelt sich um eine moderne Brennwertheizung. Foto: Buderus

Laut GEG müssen Hauseigentümer bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Dies gilt für alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1990 eingebaut wurden. Heizkessel, die dagegen im Jahr 1991 oder später eingebaut wurden, dürfen nach einem Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

Allerdings gibt es hier diverse Ausnahmen: So dürfen Hausbesitzer Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt (kW) oder über 400 kW weiterhin betreiben. Außerdem sind Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits 2002 eine selbst bewohnt hat, von der Pflicht ausgenommen. Nach einem Eigentümerwechsel gilt diese Ausnahmeregelung aber nicht mehr: Der neue Besitzer hat zwei Jahre Zeit für den Austausch.

Halten sich Immobilieneigentümer nicht an die Nachrüstpflichten, kann das Bußgeld bis zu 50.000 Euro betragen.

Arbeiter erneuern die Fassade. Wenn neu geputzt und nicht nur gestrichen wird, muss die Fassade auch gedämmt werden. Foto: schulzfoto

Wer Sanierungsarbeiten beauftragt oder auch selbst anpackt und dabei mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert, muss die Arbeiten so ausführen, dass das Bauteil anschließend den Vorgaben des GEG entspricht. Ein Beispiel: Wer mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche seines Hauses erneuern lässt, muss diese auch dämmen. Das bedeutet: Wird nur ein kleiner Riss ausgebessert, ist keine energetische Sanierung nötig, ist eine größere Fläche betroffen, so muss diese in ihrer Gesamtheit gedämmt werden. Wird ein neues Fenster eingebaut, muss auch dieses dem GEG entsprechen.

Verzichtet ein Immobilienbesitzer auf eine entsprechende Ausführung, kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 50.000 Euro erhoben werden.

Wer eine neue Heizung einbauen, die Fassade oder die oberste Geschossdecke dämmen lässt, sollte darauf achten, vom Handwerker nach Abschluss der Arbeiten eine sogenannte Unternehmererklärung zu erhalten. In dieser wird bestätigt, dass die Arbeiten gemäß GEG ausgeführt wurden. Die Pflicht, diese auszustellen und auszuhändigen, trägt allerdings das jeweilige Unternehmen, das die Arbeiten durchführt. Der Eigentümer muss den Nachweis lediglich mindestens zehn Jahre aufbewahren und der zuständigen Landesbehörde auf Wunsch vorlegen. Fehlt sie, kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 5.000 Euro fällig werden.

Fachwerkhäuser stehen oftmals unter Denkmalschutz. Ein solches Haus herzurichten ist aufwendig genug. Eine Sanierungspflicht besteht hier oft nicht. Foto: Lapping Pictures / stock.adobe.com

Grundsätzlich muss keine der genannten Maßnahmen durchgeführt werden, wenn sie nicht wirtschaftlich ist. Eine Bestätigung gibt es vom Energieberater. Darüber hinaus gibt es folgende Ausnahmen:

• Eigentümer, die bereits am 1. Februar 2002 in ihrer Immobilie mit maximal zwei Wohneinheiten gelebt haben, sind von einigen Pflichten entbunden, etwa der 10-Prozent-Regel, der Dämmung der obersten Geschossdecke und dem Heizungstausch.
• Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien müssen nicht in jedem Fall sanieren. Der Denkmalschutz genießt eine höhere Priorität.
• Auch die Rechte anderer, beispielsweise von Nachbarn werden höher gewertet. Sanierungsmaßnahmen, die deren Rechte verletzen, müssen nicht umgesetzt werden.
• Immobilien mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern müssen nicht saniert werden.

Diese Sanierungspflichten können insbesondere für Hauskäufer eine große Belastung darstellen – selbst, wenn eine Sanierungsmaßnahme über zehn oder 20 Jahre amortisieren würde. Hier greift der Staat allerdings auch fördernd ein, indem er über die KfW und das BAFA, aber auch auf anderen Wegen Fördergelder zur Verfügung stellt.

Sanierer können die Fördermittel dabei nicht nur für Komplettsanierungen, sondern auch für Einzelmaßnahmen beantragen. Je nach Maßnahme erfolgt diese Unterstützung in Form eines Kredits oder eines Investitionszuschusses.