Baurecht kompakt – Orientierung für Bauherren
Von der Suche nach dem passenden Baugrundstück bis zum fertigen Haus gibt es beim Baurecht einiges zu beachten. Ob Bebauungsplan, Abstandsflächen oder Pfusch am Bau: Hier finden Bauherren Orientierung.
Schon bei der Suche nach dem passenden Bauplatz führt kaum ein Weg am Baurecht vorbei. Denn viele verschiedene Rechte können die Gestaltungsfreiheit des Bauherrn erheblich einschränken. Der Carport direkt neben dem Haus könnte noch so praktisch sein – ist genau an dieser Stelle laut Grundbuch bereits eine Abstandsflächenübernahme eingetragen, kann er nicht gebaut werden. Zudem unterliegen viele Grundstücke dem Bebauungsplan der Gemeinde – der setzt oft weitere Grenzen, etwa zur Anzahl der Geschosse oder der Dachform. Wer sich nicht sicher ist, ob sein Bauvorhaben auch bewilligt wird, dem kann es helfen, eine Bauvoranfrage zu stellen. So lässt sich bereits im Vorfeld klären, ob sich alles baulich verwirklichen lässt. Der Baugenehmigung steht dann nur noch wenig im Wege.
Doch auch beim Abschluss des Bauvertrages ist wichtig, welche Vereinbarungen darin getroffen werden. Wer später bei der Bauabnahme Schäden übersieht, muss wissen, ob und wie er seine Recht einfordern kann. Im Baurechtslexikon werden außerdem die wichtigsten Begriffe zum Thema Baurecht kurz und prägnant erklärt.
Soll ein Haus gebaut werden, kommen Bauherren nicht am Baurecht vorbei. Denn rechtlich gibt es viele Dinge zu beachten. Foto: iStock.com / danchooalex
Alle Infos rund ums Baurecht
Rechtliche Eigenschaften des Bauplatzes
Ein Blick ins Grundbuch verrät nahezu alles über die Rechte auf einem Grundstück. Angehende Bauherren können hier zum Beispiel einsehen, ob:
- der Nachbar ein Wegerecht hat
- ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde
- ein Erbbaurecht eingetragen ist
Daneben sollte – sofern vorhanden – auch das Baulastenverzeichnis des jeweiligen Bundeslandes überprüft werden. Dieses gibt Auskunft über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde – zum Beispiel, ob Abstandsflächen vom Nachbargrundstück übernommen wurden. Die meisten Bundesländer führen dieses Verzeichnis, eine Ausnahme bietet aber zum Beispiel Bayern, wo solche Verpflichtungen mit ins Grundbuch eingetragen werden.
Vor Ärger bewahrt außerdem ein Blick in das Altlastenkataster: Ist der Boden durch Chemikalien, Gifte oder Bomben verseucht? Zuständig für das Kataster sind oft die Umweltämter.
Bei Konflikten mit Nachbarn hilft außerdem das Nachbarrecht: Es regelt im Streitfall etwa, welche Rechte Eigentümer haben, wenn direkt auf der Grundstücksgrenze ein Baum wächst oder Laub vom Nachbarn herüberweht.
Bauplanungsrecht und Landesbauordnung
Bauherren haben keine unbegrenzte Gestaltungsfreiheit. Die wichtigsten Vorschriften beim Hausbau kommen aus dem Bauplanungsrecht, sowie dem Bauordnungsrecht.
Das Bauplanungs- oder auch Städtebaurecht schafft deutschlandweit die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und Nutzung von Grundstücken. Zum Beispiel legt es die Außenbereiche fest, also Grundstücke, die nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehören. Das Ziel dieses Abgrenzens von Außen- und Innbereichen ist es auch, Zersiedelung zu vermeiden.
Für Bauherren ist in der Praxis vor allem die Landesbauordnung wichtig: Sie schafft den rechtlichen Rahmen dafür, wie gebaut werden darf. Auf Gemeindeebene gibt es dafür den Flächennutzungsplan, der die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung und die Grundzüge der voraussehbaren Bedürfnisse der Gemeinde dargestellt. Daraus geht der Bebauungsplan hervor, der parzellengenau bestimmt, welche planerischen Voraussetzungen zu erfüllen sind. An ihn müssen sich Bauherren halten, wenn sie eine Baugenehmigung bekommen wollen. Einige wichtige Punkte, die dieser festlegen kann, sind:
- Welche Dachformen erlaubt sind
- Wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen
- Wie groß und in welcher Form das Eigenheim gebaut werden darf
- Welche Mindestabstände zum Nachbargrundstück und Abstandsflächen einzuhalten sind
- Die Farbe der Dacheindeckung oder der Fassadengestaltung
Bauvertragsrecht und Recht beim Bauen mit dem Baupartner
In Bauverträgen können die Regelungen gemäß der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) vereinbart werden oder sie orientieren sich am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für Bauverträge, die ab 1. Januar 2018 abgeschlossen werden, gilt zudem das neue Bauvertragsrecht, das Verbrauchern mehr Rechte einräumt.
Einige wesentliche Unterschiede zwischen VOB/B und BGB erklärt der Fachanwalt für Baurecht in Nürnberg Carl-Peter Horlamus:
- Gewährleistungsansprüche: „Diese verjähren bei einem Vertrag nach VOB/B nach vier Jahren, nach BGB sind es fünf Jahre.“
- Unterbrechung der Verjährung: „Bei Vertrag nach VOB/B wird die Verjährung durch eine Mängelanzeige unterbrochen, nach BGB erst durch rechtliche Schritte.“
- Änderungsforderungen: „Bei VOB/B hat der Bauherr ausdrücklich Änderungsrechte. Er kann Änderungen anordnen, die das Bauunternehmen durchführen muss.“
Aber: Bei Verträgen zwischen privaten Bauherren und Bauunternehmern gelten strenge Regeln des Verbraucherschutzes. Jede Regelung nach VOB/B unterliegt einer Inhaltskontrolle. Horlamus erklärt: „Alle Regelungen, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.“ Umgekehrt bleiben Regelungen, die für das Unternehmen nachteilig sind, wirksam.
Für Bauverträge, die ab 1. Januar 2018 geschlossen werden, gilt zudem das neue Bauvertragsrecht. Es sichert privaten Bauherren mehr Rechte zu. So können sie etwa Änderungswünsche – sofern zumutbar – anordnen. Auch werden bis zur Fertigstellung des Hauses niedrigere Abschlagszahlungen fällig: Verbraucher müssen insgesamt vor der Abnahme höchstens 90 Prozent statt wie zuvor 95 Prozent des Kaufpreises zahlen.
Wer einen Fertighaushersteller, Generalunternehmer oder Bauträger mit dem Hausbau beauftragt, der rechnet alles direkt mit diesem Baupartner ab. Grundlage hierfür ist der im Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan: Der Bauherr zahlt stufenweise, in maximal sieben Teilzahlungen, für die Fertigstellung des Gebäudes. Horlamus rät: „Die einzelnen Zahlungen sollten dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen, und nur erfolgen, wenn die Teilleistung mängelfrei abgeschlossen wurde.“ Für mehr Planungssicherheit sollten Preis und Qualität der einzelnen Objekte in der Baubeschreibung genau festgelegt sein. Für den Fall, dass gepfuscht wird oder der Bauträger pleitegeht, sollten Sicherheitsleistungen vereinbart werden.
Beim Hausbau mit dem Architekten wird dagegen frei verhandelt, wie abgerechnet werden soll. Eine Möglichkeit, die früher auch Pflicht war, ist die Abrechnung nach HOAI. Dann richtet sich das Honorar danach, wie viele Leistungsphasen der Architekt übernimmt. Insgesamt gibt es neun – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Bauherren, die die Umsetzung größtenteils selbst in der Hand behalten wollen, wählen oft die Phasen eins bis vier.
Baugenehmigung
Soll das Haus ein zweites Stockwerk haben, oder ein Walmdach mit Gauben? Diese individuellen Wünsche des Bauherrn können am Länderrecht scheitern. Um sicherzugehen, dass ihr Gebäude auch genehmigungsfähig ist, können Bauherren eine Bauvoranfrage bei der jeweils zuständigen Behörde stellen. Welche das ist, kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein – bei der Gemeinde nachfragen hilft. Den Bauantrag kann später ein Bauvorlageberechtigter einreichen, etwa der Architekt.
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Neubauten müssen stets die Richtlinien der EnEv erfüllen, insbesondere im Hinblick auf die Dämmung der Immobilie und Heizung. Die Verordnung wird regelmäßig novelliert und die Anforderungen weiter verschärft.
Bauabnahme und Rechte bei Pfusch am Bau
Steht das Haus endlich, so ist die Bauabnahme ein großer Meilenstein: Mit der Abnahme wird die Schlusszahlung fällig und die Haftung für das Gebäude geht auf den Eigentümer über. Wer keine Schäden oder Mängel übersehen will, sollte hier einen Bausachverständigen hinzuziehen und ein detailliertes Abnahmeprotokoll führen. Kommt ein Baumangel erst im Nachhinein ans Licht, so können Bauherren ihre Gewährleistungsrechte im Nachhinein noch mit einer Mängelrüge einfordern – vorausgesetzt, es ist noch nicht verjährt.
Orientierung im Baurecht finden: Mit dem richtigen Wegbegleiter
Vor lauter Paragraphen verliert man leicht die Orientierung im Baurecht – wer als Bauherr aber die richtigen Berater wählt, dem gelingt der Hausbau. Erfahrene Architekten, Fertighaushersteller, Bauträger oder Generalunternehmer haben bereits Erfahrung mit möglichen Fallstricken bei Bauplanung und -genehmigung. Vorab kann auch ein Fachanwalt den Bauvertrag prüfen, später bei der Bauabnahme kann ein unabhängiger Bausachverständiger das Gebäude genau unter die Lupe nehmen. Experten gibt es zum Beispiel beim Verband Privater Bauherren, dem Bauherrenschutzbund oder den Verbraucherzentralen.
